Pikapäivitys

Kommentissa kysyttiin päivitystä tilanteeseen ja tässä pikapika päivitys. Kiirettä on pitänyt huolella, jonka takia blogin kirjoittaminen on jäänyt. Toivon, että ensi kesänä ehtisi taas palata kirjoituspuuhiin enemmänkin.

Tällä hetkellä asuntoja kasassa:

• Kaksi sijoitusasuntoa
• Yksi oma asunto
• Yksi varaus rakenteille tulossa olevasta sijoitusasunnosta

Tässä vielä hieman sensuroitu kuvankaappaus excelistäni, jota pidän ajantasalla. Tässä siis perheemme kokonaistilanne velkojen ja varojen suhteen, suunta on edelleen ylöspäin.

Henkilökohtaisen resilienssin kehittämistä ja pankkiasiointia

Haluan hallita elämääni ja päästä asettamiini tavoitteisiin. Tämä vahva halu näkyy kaikessa minun toiminnassani aina vahvasta motivaatiostani vaatekaappini hyvään järjestykseen asti. Yritän perheeni kanssa elää melko säästeliästä elämää ja kuluttaa järkevästi, mutta tietyt tapaamiset esimerkiksi pankissa vaativat asustukseen panostamista, jotta antaa oikean vaikutelman ja parantaa näin mahdollisuuksia neuvotteluissa.

Nyt onkin oikea aika kilpailuttaa taas pankkeja kun marginaalitasot laskevat ja kilpailu asiakkaista on kovimmillaan. Oma neuvotteluvalttini on myös pankin mahdollisuus saada iso kokonaisasiakkuus. Iso hyöty tästä itselle olisikin premium/private asiakkaaksi pääseminen ja sen tuomat alennukset esimerkiksi vakuutuksissa. Katsotaan miten käy.

Vaatekaappini pidän järjestyksessä

Aina välillä tulee vastoinkäymisiä ja asiat eivät mene suunnitellusti, siksi haluankin edelleen kehittää kykyä selvitä näistä vastoinkäymisistä nopeasti. Oma resilienssini onkin omasta mielestäni varsin hyvällä tasolla, mutta sitä voi parantaa edelleen jatkuvasti.

Resilienssi kuvaa ihmisten elämänhallintaa ja kykyä elää hyvin huolimatta vastoinkäymisistä.

Yksinkertainen reseptini: Kyseenalaistan toimintatapojani jatkuvasti ja kokeilen uusia, joista sitten poimin parhaaksi havaitut tavat käyttöön ja teen niistä rutiineja.

Toisen sijoitusasunnon laskelmia

Toisen sijoitusasunnon kaupat lähestyvät, joten nyt on aika tehdä hieman yhteenlaskua tämän asunnon suhteen.

Ensimmäiset kaksi vuotta valmistumisesta:
Hoitovastike: -140 €
Pääomavastike: -156 €
Vuokra: +1050 €
Sijoituslaina kk-erä: -270€ (josta korkoja: 60€)
Verot: -208€
YHTEENSÄ: +276 €

Yhtiölainan lyhennysten alkamisen jälkeen:
Hoitovastike: -140 €
Pääomavastike: -840 € (josta korkoja 150€)
Vuokra: +1100 €
Sijoituslaina kk-erä: -270€ (josta korkoja: 60€)
Verot: -225€
YHTEENSÄ: -375 €

Ensimmäiset kaksi vuotta vuokraamisesta jäisi rahaa ylitse, mutta sen jälkeen pitää alkaa syöttää omaa rahaa lyhennyksiin, jotta homma pyörii. Käytännössä kaksi ensimmäistä vuotta minun kannattaisi laittaa yli jäävät rahat sivuun, joita käytän sitten tähän tarkoitukseen. Silloin vuokraukseen liittyvät lainanlyhennykset ja maksut tulisivat vuokrauksen tuloista ainakin ensimmäiset 3-4 vuotta. Tämän jälkeen vuokratason nousu toivottavasti mahdollistaa samanlaisen tilanteen tulevaisuudessa.

Varaus uudesta sijoitusasunnosta ja tilannepäivitys

Toinen sijoitusasunto työn alle

1.7.2016 voimaantuleva laki omarahoitusasteen kiinnittämisestä pysyvämmin 90% (95% ensiasunnon ostajilla) sai minut toimimaan vihdoin toisen sijoitusasuntoni suhteen ja tein alustavan varauksen 30 neliön yksiöstä lauttasaaresta. Lainalupauksen sain Danskesta 1,5% marginaalilla ja 12kk euribor korolla, joka on kohtuullinen verrattuna pankin riskitasoon. Pyysin uuden arvion nykyisestä sijoitusasunnostani ja ilokseni huomasin arvon nousseen mukavat 5000 euroa. Tästä johtuen saan käytettyä vakuutta tästä asunnosta 29 000 ((230  000*0,8)-155 000) uuteen projektiini.

Uuden rakenteilla olevan sijoitusasuntoni kokonaishinta on 262 000 ja myyntihinta 78 000, tämän lisäksi alkuvaiheessa tarvitsee maksaa vain 15% myyntihinnasta ja loput lähellä valmistumista. Kyllä uudiskohteen ostaminen on tehty nykyisin helpoksi! Asunnon oletettu valmistumisaika on 8/2017, toivottavasti länsimetro on saatu jo siinä vaiheessa käyttökuntoon, koska asunto sijaitsee metroaseman välittömässä läheisyydessä.

Tilannepäivitystä kokonaisuudesta

Olemme nyt asuneet 3kk uudessa kodissamme ja nyt onkin hyvä tarkastella kokonaistilannetta, kun säännöllisyys on palaamassa menojen ja tulojen näkökulmasta talouteemme. Muutaman kuukauden kokemuksen perusteella vuokralainen on osoittautunut erinomaiseksi valinnaksi.

Tulot: 3080 + 960 (netto)
Säänn. menot: 2000

Tällä korkotasolla siis viivan alle jää niinkin paljon kuin 2000 euroa. Tilille nämä rahat eivät juurikaan tule jäämään kun lainojen lyhennyksiä on kuukaudessa osaltani 1000 euron luokkaa.

Omistusten ja lainojen erotuksen laskiessa taloudessamme saan tulokseksi tällä hetkellä 172 500 euroa, joka on todella miellyttävä luku tässä vaiheessa. Toisen sijoitusasunnon oston jälkeen omistamiemme asuntojen arvot olisivat noin 230 000 + 630 000 + 262 000 = 1 122 000 euroa, joten vipua löytyy asuntojen hintojen nousua hyödyntämään jatkossa. Olenkin ilokseni huomannut viime kuukausina parantuvaa virettä asuntojen hinnoissa ja odotankin että kesän aikana tulee taas uusi loikka ylöspäin.

Lopuksi

Odotan jo vesi kielellä loppukesää, jolloin olen saanut kerättyä vararahastot täyteen ja olisi mahdollista palata indeksirahastojen omistajaksi. Kokonaissuunnitelma tuntuu edelleen mahdolliselta ja halu päästä taloudellisesti riippumattomaksi on kasvanut edelleen. Hyvää kesänjatkoa kaikille lukijoille!

Tilannepäivitystä muuton kynnyksellä

Muutto lähenee pienestä viivästyksestä huolimatta ja asunnon lopputarkastus on suoritettu, seuraavaksi viranomaiset vielä hyväksyvät asunnon ja sen jälkeen kaikki on muuttoa vaille valmista. Pääsimme muutama viikko sitten neuvottelemaan pankin kanssa lopulliset lainan nostoon liittyvät yksityiskohdat, kuten marginaalin ja viitekoron. Päätimme ottaa 12kk euriborin viitekoroksi kaikkiin lainoihin, koska uusien asuntolainojen korko on aina vähintään marginaali ja emme pääsisi hyötymään negatiivisista koroista muutenkaan. Pysyypähän korko nyt varmemmin pitkään vain marginaalina (12kk euribor on tänään -0,004 %). Onnistuimme tekemään myös pienen vedätyksen, kun saimme tietää marginaalimme (0,9% kaikkiin lainoihin), niin ilmoitimme että ASP-lainan marginaalinhan tulee olla pienempi kuin vastaavan normaalin lainan marginaali. ASP-lainan marginaali tippui 0,88% lukemiin.

http://www.ymparisto.fi/fi-FI/Asuminen/Omistusasuminen/ASPsaastaminen

"Pankin tulee myöntää korkotukilaina alhaisemmalla korolla kuin muissa myöntämissään ensiasuntolainoissa."

Vielä viimeisissäkin keskusteluissa pankin kanssa hämmensi valtiontakauksen vaikutus tarvittaviin vakuuksiin. Jostain syystä Hypo tulkitsee itse, että valtiontakaus ei ole aivan täysiverinen vakuus, vaan joissain tilanteissa sen vaikutusta ei huomioida (meillä valtiontakaus siis asp-lainan vakuutena, jonka lisäksi asp-lisälaina ja tonttilaina). Se että valtiontakaus on tavallaan vakuuksien välissä ilmeisesti aiheutti ongelmia, onneksi meillä oli kuitenkin jo lainalupaukset olemassa, joten saimme myös tonttilainan kuten olimme suunnitelleet. Valtionkonttorissa tätä problematiikkaa ei ymmärretty.

Tontin lunastus

Iloksemme tontin lunastushinta on sidottu elinkustannusindeksiin, joten todennäköisesti saamme lunastettua joitain satoja euroja halvemmalla kuin ajattelimme. Lisäksi mainio ennakkotapaus verotuksessa säästää meiltä mukavasti rahaa. Tämä on ihan tuore korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu: http://uutishuone.pwc.fi/ei-varainsiirtoveroa-tontinosan-lunastushinnasta/

Säästämme siis noin: 128 500e * 20% * 2% = 514e (20% on minun osuuteni, vaimoni on vapautettu varainsiirtoverosta, koska on ensiasunnonostaja)

Huom huom: Tämä on haettavissa takaisin myös takautuvasti.

Sijoitusasunnot

Jätämme tässä hyvässä korkotilanteessa nykyisen asuntomme sijoitusasunnoksi ja sen lisäksi olemme katselleet vielä toista sijoitusasuntoa. Hankalaksi uuden sijoitusasunnon etsinnän tekee vakuuksien vähyys, tällä hetkellä asunto saisi maksaa noin 130-140t, jotta vakuutemme riittäisi. Uudiskohteen hankinta tällä hinnalla helpottaisi hieman tilannetta. Se mitä sitten saisimme ei varsinaisesti miellytä minua, esim. uuden 32 neliöisen yksiön Pellaksesta (linkki) tai huonokuntoisen yksiön Kalliosta, johon on tulossa juuri putkiremontti. Tietysti putkiremontti mahdollistaisi lisävivutuksen, jos vaikutus ei näy vielä yhtiölainassa, mutta muuten putkiremontti tuo riskiä hankintaan vähän turhan paljon.

Yhteenveto

Kokonaisuutena siis menee aika hyvin ja pian on taas rahaa indeksisijoittamiseen! Veikkaan että tämä myötätuuli myös hieman aktiovoi tätä blogia, joten palataan pian!

Asuntolainan kilpailutusta

Kävellessäni kauppakeskuksessa oli käytävällä Kiinteistömaailman ständi jossa pääsi osallistumaan kilpailuun. Ruksin huvikseni vaihtoehdon että asuntolaina-asioissa saa olla yhteydessä ja hupsista, kuukautta myöhemmin olen siirtänyt vanhan asuntolainani Hyposta Danskeen.

Samalla tulin kilpailuttaneeksi muitakin pankkeja ja myös vanhaa pankkia, tässä tuloksia:

Pankki - Viitekorko/Vakuus-%/Marginaali/Lyh.vapaa
Nordea - 6kk euribor/75%/1,2%/10% kuluton lyhennysjousto
Hypo - 6kk euribor/70%/0,9%/3kk 200e (syy oltava)
Danske - 6kk euribor/80%/0,95%/6kk kuluton lyhennysvapaa

Nordeassa marginaaliin vaikutti se ottaako lainaan pankin lisätuotteita kuten lainaturvan, vertailussa en ottanut mitään ylimääräistä. Lainan nostokulut olivat suurinpiirtein samoja kaikilla (300-500e).

Miksi päädyin Danskeen? Ratkaisu oli oikeastaan vakuusarvostuksessa, joka mahdollistaa uuden sijoitusasunnon ostamisen lähitulevaisuudessa käyttämällä siirtämääni lainaa jälkipanttina. Myös 6kk lyhennysvapaa tulee tarpeeseen kun pian alkaa oman kotimme lainajärjestelyt toteutumaan, johon on hyvä varata myös ylimääräistä rahaa.

Vakuutta uuteen sijoitusasuntoon

Nykyisestä asunnosta yli jäävä vakuusarvo Danskessa: (225 000 * 0,8) - 155 000 = 25 000, joten sijoitusasuntolaina voisi olla esim. 125 000 euroa ilman omaa rahaa (25 000/0,2), laittamalla hieman omaa rahaa mukaan alkaa keskustan yksiöt olemaan mahdollisia, jotka meitä kiinnostavat eniten.

Tavoitetila vuoden päästä

Vuoden päästä haluaisimme olla kahden sijoitusasunnon omistajia (nykyinen + uusi yksiö keskustasta) ja olemme saaneet uuden oman kotimme sisustettua kokonaisuudessaan. Lainakuviot tähän menisivät siis näin:

Selite / Laina / Arvo
Oman asunnon ASP-laina 110 000 / 110 000 (valtiontakaus 25%)
Oman asunnon ASP-lisälaina 33 000 / 33 000
Oman asunnon omarahoitusosuus (ASP korot) 0 / 17 000
Oman asunnon tonttilaina 100 000 / 130 000
+ Oman asunnon taloyhtiölaina 300 000 / 300 000
Oman asunnon 20% osuus myyntihinnasta 0 / 40 000
Sijoitusasuntokaksion laina 155 000 / 225 000
Sijoitusasuntoyksiön laina 125 000-150 000 (vakuus kaksiosta)
YHTEENSÄ:  848 000 / 1 005 000 = 157 000 (varallisuus)

6/2015 Asuntolainakuvion h-hetki lähenee

Enää puoli vuotta ja pääsemme toteuttamaan suunnitelmamme käytännössä ja muuttamaan uuteen kotiimme Lauttasaareen. Melko paljon on taas tapahtunut asioita, jotka vaikuttavat taloudelliseen tilanteeseen, joten kerrataanpa hieman.

• Sain ylennyksen töissä, joka tarkoitti palkan nousua (lähinnä koska siirryin kokonaistyöaikaan) ja sitä että koodaustyöt saavat toistaiseksi jäädä muille
• Pörssissä on ollut alavireistä alkuvuoden hyvän alun jälkeen
• Menojen kasvu lapsen syntymän jälkeen
• Asuntojen myyntiaikojen pidentyminen kautta linjan

Käytännössä tämä tarkoitti sitä että lopetin tonttiosuuden oston tavoittelun kokonaan käteisellä ja hain myös tonttiin lainatarjouksen:

• Tontti 130k + 6,5k (kulut + verot): Rahoitus tapahtunee 25% omarahoitusosuudella 32500e ja lainalla 97500e. Marginaaliksi olisi tällä hetkellä tulossa 1,20% ja vakuudet tulevat suoraan tontin arvosta 75% vakuusarvotuksella.

Tämä antaa pelivaraa myös nykyisen asunnon myyntiin/vuokraukseen, koska nyt meidän ei ole pakko saada sitä myytyä ennen uuden asunnon valmistumista.

Allokaatio

Edellisten kirjoitusten mukainen sijoitusten allokaatio on toteutettu nyt ja minulla on ~20k sijoitettuna pörssiosakkeisiin (indeksirahastojen kautta) ja ~30k Hypoteekkiyhdistyksen 1% tilillä. Tällä hetkellä sijoitukset ovat muutaman satasen pakkasen puolella, johtuen alakuloisesta menosta pörssissä viime kuukausina. Kreikan ja Euroopan tilanne ei anna mahdollisuutta ainakaan kasvattaa pörssisijoitusten määrää, vaikka nousupotentiaaliakin olisi, nyt on vain pakko välttää turhia riskejä ja mennä suunnitelman mukaan (istua sijoitusten päällä loppuvuosi).

Asunto 4/2015 otetussa kuvassa

ASP-kuvio

Vuoden vaihteessa pääsemme muuttamaan väliaikaislainat varsinaisiksi ASP-lainoiksi, kun 2 vuoden minimitavoite täyttyy, silloin myös alamme lyhentää näitä lainoja. Kokonaistilanne olisi muuton jälkeen seuraava:

• ASP-laina 93 328 €
• ASP-lisälaina 50 024 €
• Taloyhtiölaina 298 650 €
• Tonttilaina 97 500 €

Näillä 539 502 € lainoilla omistaisimme ~630 000 € arvoisen asunnon.

• Nykyisestä asunnosta minulla olisi velkaa vuoden vaihteessa jäljellä 153 000€ ja asunnon arvo on noin 220 000 €. Asunto menee joko myyntiin tai vuokralle vuoden vaihteessa.

Yhteenveto

Tilanne näyttää kokonaisuutena varsin hyvältä, joka on mahdollistanut hieman ympäripyöreämmän seurannankin. Toki minulla on tarkat luvut kaikesta edelleen excelissä, mutta niiden päivittämistä voinee tehdä muutaman kuukauden välein eikä enää viikoittain niinkuin aiemmin minulla oli tapana.

Hyvää alkanutta kesää kaikille!

Vuoden 2015 kuulumisia

Hetki on taas vierähtänyt edellisestä kirjoituksesta ja nyt on taas aika päivittää tilannetta.

Melko pitkään jatkuneet erinäiset projektini ovat ainakin tilapäisesti saatettu päätökseen ja senkin takia on mukava kirjata ylös mikä on tilanne nyt viisi vuotta blogin aloittamisen jälkeen. Perheeni on kasvamassa kolmeen ja uuden rakenteilla olevan asuntomme paperiasiat on saatettu päätökseen. Noin vuoden kuluttua pääsemme muuttamaan ja sitä ennen vielä olisi tehtävälistalla myydä myös toinen asuntoni, jotta pystymme kuittaamaan uuden asunnon tontin kokonaisuudessaan itsellemme.

Ensimmäisen asuntoni myynti

Itseasiassa muutama viikko sitten sain ensiasuntoni myytyä (Kyllä, ilman välittäjää ~200k). Alkuperäinen suunnitelmani oli pitää molemmat kaksioni sijoitusasuntoina uuteen muuton jälkeen, mutta havahduimme siihen että uuden asunnon tonttiosuus (~130k) kannattaa lunastaa pois ja suoraan rakennusyhtiöltä ostettaessa tontista ei voi lunastaa osaa vaan se on ostettava kokonaan tai ei ollenkaan. Tämä sama pätee myös yhtiövelkaan, mikäli sen haluaa maksaa pois ennen asunnon valmistumista. Johtunee rakennusyhtiön halusta pitää paperiasiansa yksinkertaisena näiltä osin. Velkojen pois maksaminen osissa onnistuu sitten vähintään kerran vuodessa asunnon valmistuttua ja luvan tähän saa tietenkin taloyhtiön hallitukselta.

Ostin ensiasuntoni 10/2004 hintaan 126k, joten mukava arvonnousu ehti muodostua kymmenessä vuodessa. Asunnon myynti meni melko jouhevasti kuukaudessa. Pyrin laittamaan pyyntihinnan lähelle todellista hintaa jättämällä hyvin vähän tinkivaraa, tämän johdosta sain näyttöihin paljon kävijöitä ja lopulta ostaja vain ihastui asuntoon näytössä, jonka jälkeen kaupanteko oli helppoa.

Lainajärjestelyjä

Maksoin siis ensimmäisen asuntolainani ja uuden asunnon käsirahalainan pois kaupan jälkeen (~100k), jonka jälkeen yli jääneistä 100k:sta puolen käytin toisen lainani lyhentämiseen ja puolet jätin sijoitusvarallisuudeksi. Tämä siksi että tonttirahoja tarvitsen vasta noin vuoden kuluttua ja edullisessa korkotasossa on fiksua hakea parempaa tuottoa osakemarkkinoilta. Mikäli lepuuttaisin rahojani 1% korkoisella Hypoteekkiyhdistyksen tilillä, tarvitsisin vielä uuden lainan kattamaan loput tonttirahoista (15-20k) vuoden kuluttua. Sijoittamalla ja säästämällä nyt on mahdollista että uutta lainaa ei tarvita vaan ehtisin vuodessa saada sen verran tuottoa sijoituksillani.

Vuoden sijoitusrupeama

Suunnitelmani on ostaa kuukauden välein indeksirahastoja (seligson + nordnet) hieman isommilla kertasummilla, siten että lopetan ostelun kesäkuussa, jonka jälkeen pidän sijoitukset joulukuuhun asti. Näin voin minimoida myynnistä aiheutuvat kulut (myyminen on edullisempaa 6kk jälkeen).

Lisäksi suunnitelma sisältää 4k riskirahaa, jonka voin sijoittaa riskipitoisemmin esimerkiksi suoraan yhteen osakkeeseen tai vaikkapa bitcoineihin. Maksimissaan tulen sijoittamaan 20k käytettävissä olevasta ~50k:sta. Mikäli sijoitusrupeama tuottaa turskaa saan silti loppuosan tontista lainattua pankilta, koska asunnon vakuusarvo nousee samassa suhteessa kuin tonttia lunastetaan itselle.

Näiden lisäksi säästän omasta palkastani kuukausittain myös indekirahastoihin (~1k/kk) ja näitä sijoituksia teen säännöllisesti läpi vuoden. Näillä toimilla pyrin siis säästämään ja saamaan tuottoja 15-20k vuodessa.

Grand total 1/2015

Lopuksi vielä tilannekatsaus kokonaisvarallisuuteeni, joka on vuodessa noussut mukavat 17k. Mukavina yllätyksinä sveitsin frangin ja kullan arvonnousut, pienenä miinuksena bitcoinin hinnan tippuminen.

Selite	Summa	Lisätiedot
Sijoitukset ja muut helposti käteiseksi  muutettava omaisuus	100 €	Indeksirahastoja, ETF:iä yms.
S-Ryhmän osuudet	670 €	Mukana kahdeksassa Osuuskaupassa
Asunto 3	30 000 €	15% käsiraha myyntihinnasta
Asunto 2 (hankittu 2013)	Arvo: ~223k, velkaa jäljellä 157 700 €	Marginaali 1,2 + 6kk euribor (kilpailutin marginaalin 1,4->1,2)
Muut (bitcoinit, sveitsin frangit, kultaharkko)	2 100 €	Innostuin vuokraamaan tallelokeron, jossa säilytän nämä sijoitukset.
Hypo + Nordea tili	52 500 €	-
Yhteensä	~150 000 €	Grand total (laskettu asuntojen arvioidulla hinnalla)

Loppusanat

Ensi kesän lopulla pääseekin sitten taas hommiin, kun pitää aloittaa toisen asunnon myyntivalmistelut, mutta kyllä tässä hommia jaksaa painaa kun taas oma taloudellinen riippumattomuus on askeleen lähempänä.

Oma motivaattorini onkin seuraava laskelma: Jos olen 10v aikana saanut kerrytettyä omaisuutta 150k (ottaen huomioon opiskeluaikani 4v mukana) ja taloudelliseen riippumattomuuteen vaaditaan noin 500k sijoitusvarallisuus, niin olen suorittanut tavoitteestani 30% eli maksimissaan 20v jäljellä. Tahti kuitenkin tuppaa kiihtymään loppua kohti palkan ja omaisuudesta saatavan tuoton kasvun johdosta on todennäköisesti määränpää jo 10-15 vuoden päässä.

Palaillaan!

Suomen erikoisin pankki on osa Suomen historiaa

Hypoteekkiyhdistys on varsinainen kummajainen Suomen pankkikentässä, erikoisuus juontaa juurensa pitkälle historiaan, itseasiassa vuoteen 1860 asti. Hypoteekkiyhdistyksen perustaminen liittyi läheisesti Suomen markan alkuhetkiin, koska Suomella itsellään ei ollut silloin Venäjän vallan alaisena mahdollisuuksia saada lainaa oman valuutansa perustamiseen.

"Suomen senaatin lausunnon perusteella keisari Aleksanteri II oli antanut Pietarissa huhtikuun 4. päivänä 1860 asetuksen Suomen omasta rahayksiköstä, joka nimettiin markaksi. Uudistuksen
toteuttamiseksi Snellman oli elokuussa 1863 laatinut säädyille esityksen taata Hypoteekkiyhdistyksen ulkomainen laina, josta reformia varten tarvittavat rahat otettaisiin. Keisari hyväksyi myöhemmin samassa kuussa Snellmanin esityksen, jonka myötä Suomen Hypoteekkiyhdistys talletti ulkomailta otetusta lainasta 8 miljoonaa markkaa hyvinä ulkomaisina valuuttoina Suomen Pankkiin."

"Markan syntyyn tarvittiin lainarahaa, koska setelien lunastaminen olisi mahdollista vain, jos Suomen Pankin holvissa olisi riittävästi hopeaa. Laina saatiin mahtipankkiiri Carl von Rothschildiltä. Tämä oli Suomen ensimmäinen laina läntisiltä rahamarkkinoilta. Vuonna 1865 markka sidottiin hopeakantaan, jolloin siitä tuli itsenäinen valuutta."

Tämän värikkään ja pitkän historian johdosta on Hypoteekkiyhdistyksessä edelleen omia erikoisia piirteitään, joiden johdosta se on mielestäni paras paikka hakea asuntolainaa. Pelkästään se että se on yhdistys ja sillä ei ole niin suurta tarvetta tehdä iso tulosta vaikuttaa positiivisesti asiakkaisiin. Asiakkaat itseasiassa muuttuvat Hypoteekkiyhdistyksen jäseniksi sillä hetkellä kun he nostavat asuntolainansa, lainan kuluihin kuuluu tällä hetkellä 600 euron jäsenmaksu. Jäsenmaksulla et ole kuitenkaan oikeutettu Hypoteekkiyhdistyksen tuottoihin tai muuhunkaan omaisuuteen, käytännössä saat vain äänioikeuden varsinaiseen kokoukseen.

Varsinainen kokous, onkin sitten varsin erikoinen tapaus, siellä nimittäin valitaan jäsenten ehdottamista ja nimitysvaliokunnan hyväksymistä ehdokkaista henkilöt hallintoneuvostoon, joka vasta valitsee varsinaisen hallituksen Hypoteekkiyhdistykselle. Nimitysvaliokunnassa on neljä varsinaista jäsentä (hallituksen pj, hallituksen vara pj, hallintoneuvoston pj ja hallintoneuvoston vara pj) ja toimitusjohtaja tai hänen sijaisensa esittelemässä ja valmistelemassa asiat. Voin veikata että tavallisen jäsenen on aika vaikea päästä vaikuttamaan Hypoteekkiyhdistyksen asioihin.

Hypoteekkiyhdistyksellä on "vaatimaton" miljardin euron lainakanta ja se on viime vuosina tehtaillut noin viiden miljoonan vuosituottoa. Suurin osa tuotoista laitetaan erinäisiin vararahastoihin ja mikäli rahaa jää yli se käytetään yleishyödyllisiin tarkoituksiin. Itselleni ei ole selvinnyt mitä nämä yleishyödylliset tarkoitukset ovat viime vuosina olleet. Tämä kaikki onnistuu noin 50 vakituisen työntekijän voimin.

Pankki on yksi euroopan vakavaraisimpia, koska se ei tosiaan jaa voittoa ulos osinkoina vaan lähinnä kartuttaa omia vararahastojaan, tämä tilanne ei tule helposti muuttumaan jatkossakaan. Vakavaraisuutta ei ainakaan heikennä se että Hypoteekkiyhdistys keskittyy käytännössä vain pääkaupunkiseudun alueella toimimiseen, omistamalla kiinteistöjä, lainoittamalla asuntoja ja olemalla mukana myös tonttien vuokrauksessa uudella tonttikonseptillaan.

Summa summarum: Valmistautumalla hyvin lainaneuvotteluun pystyt viemään haastavankin projektin maaliin Hypoteekkiyhdistyksessä. Isot suomalaiset pankin eivät välttämättä näe asuntolainausta tällä hetkellä tuottavana liiketoimintana (johtuen koroista) ja hylkäävät jopa toteuttamiskelpoisia projekteja nopeasti. Hypoteekkiyhdistyksellä ei ole muuta merkittävää liiketoimintaa kuin asuntolainoitus, joten he haluavat myöntää lainoja myös haastavampiin projekteihin. Heiltä on löytynyt myös enemmän ymmärrystä asuntosijoittamiseen.

Tarvitsetko apua lainaneuvotteluun valmistautumisessa tai askarruttaako sinua jokin asia? Olen miettinyt josko alkaisin konsultoimaan tavallisia ihmisiä asuntolaina-asioissa. Palvelu olisi ilmainen mikäli minusta ei olisi konkreettista hyötyä, mutta esimerkiksi jos hylätty lainapäätös muuttuu hyväksytyksi avullani olisi palkkio 0,4% hyväksytystä lainamäärästä. Pystyn myös auttamaan muiden kulujen minimoinnissa kuten marginaali, veroasiat, omarahoitusosuuden säästäminen yms, joiden avulla saat kuluni nopeasti katettua. Kommentteja?

Viritetty asuntolaina kaikilla herkuilla

Paljon on tapahtunut viimeisen vuoden aikana, olen tavannut elämäni naisen, tehnyt sitovan käsirahasopimuksen uudesta yhteisestä kodistamme ja saanut maaliin yhden elämäni haastavimmista lainaneuvotteluista. Nyt on siis hieman aika kerrata tapahtumia ja jakaa tietoa.

Tavattuani tulevan vaimoni noin vuosi sitten harmittelin samaan aikaan etten ollut itse tajunnut avata aikoinaan ASP-tiliä, työn kautta tulin perehtyneeksi tarkemmin ASP-lainan sisältöön ja sen hyötyihin. Samalla tajusin ehdottaa tyttöystävälleni että eikö hänen kannattaisi avata ASP-tili, eihän siitä ole mitään haittaa ja säästämisen voi lopettaa koska vaan kesken, jossei asuntolainaa tarvitsekkaan. Korkoa ASP-säästöille saa todella hyvin kun vertaa nykyiseen korkotasoon, lisäksi muut hyödyt ovat melko mukavat. Tili perustettiin ja 50 euroa laitettiin automaattisesti menemään sinne joka kuukausi.

Aika vieri ja asiat loksahtelivat paikoilleen, jossain vaiheessa aloimme katsella yhteistä asuntoa, oli selvää että halusin hyväkuntoisen asunnon huippusijainnilla, olinhan oppinut näiden tekijöiden olevan tärkeitä asuntosijoituksissa. Laskeskelin että saisimme omien nykyisten lainojeni (217k + 80k) lisäksi maksimissaan 450 000 lainaa yhdessä, laitoimme tämän siis maksimirajaksi tulevalle asunnolle. Aluksi silmäämme osui Westendinterassi, joka oli juuri valmistumassa ja alimman kerroksen kolmiossa oli hintalappuna 450 000, kävimme jopa ulkopuoleltakin katselemassa kerrostaloa, mutta jokin sai meidät vielä jatkamaan etsimistä, eihän meillä ollut kiire minnekkään. Seuraavaksi silmäämme osui Lauttasaaressa oleva 90 neliöinen kolmio, talon kohdalla oli vasta kasa kiviä, mutta havainnekuvat ja sijainti sai henkemme salpaamaan. Myös hintalappuna oleva 625 000 euroa sai sydämmemme jättämään muutaman lyönnin välistä, me olemme kuitenkin melko tavallisia palkansaajia muutamien vuosien työurat vasta takana. Sanoin kuitenkin että eihän se maksa mitään yrittää ja senhän me teimme.

Kokonaiskuvaa helpotti oma asuntovarallisuuteni ja vuokrattuna oleva kaksio, mutta kummastakaan asunnosta ei irronnut vakuuksia uuteen projektiimme, koska nykyinen asuntoni lainan vakuutena oli käytetty ensimmäisen asuntoni vakuudet jälkipanttina. Pyrimme minimoimaan varainsiirtoveron, joten päätimme jakaa asunnon omistuken 80/20, siten että ensiasuntoa ostava kihlattuni ottaisi isomman siivun asunnosta. Tietenkin vain paperilla, koska molempien panosta tullaan tarvitsemaan asumiskulujen kattamiseen.

Asunnon hintarakenne:
myyntihinta: 200 000
yhtiövelka: 300 000
tontti: 125 000

Rakenteilla olevan RS-kohteen rahoittamiseen voidaan käyttää ASP-lainaa, vaikka ASP-tili ei olisikaan ollut vielä kahta vuotta olemassa, neljä vuosineljännestä riittää että pankki voi lähteä myöntämään väliaikaisrahoitusta, joka sitten kahden vuoden täytyttyä korvattaisiin lopullisella ASP-lainalla. Meillä tuo neljä vuosineljännestä täyttyy vasta 1.1.2015, joten se olisi aikaisin ajankohta kauppakirjojen allekirjoitukselle. APUA, meneekö meidän unelmakämppä nyt jollekkin toiselle? Tätä ongelmaa ratkaisemaan teimme käsirahasopimuksen rakennuttajan kanssa, joka allekirjoitettiin muutama päivä sitten. Se sitoo rakennuttajan myymään meille asunto tuolloin 1.1.2015, jolloin ASP-kuvio on mahdollinen. Maksamme siis vain 15% myyntihinnasta nyt ja sitten loput myyntihinnasta ASP-lainalla ja muilla säästöillä. Eihän tuollainen 30 000 euron käsiraha ole mikään pieni juttu, joten kaikki sijoitukseni meni myyntiin ja sen lisäksi neuvottelin 17 000 euron asuntolainan Nordeasta, jossa minulla oli juuri sopivasti vapautunut vakuuksia ensimmäisestä asunnosta, joita vastaan pystyin tämän pienen lainan saamaan asuntolainana (fiksulla korolla).

Tietenkin tätä käsirahasopimusta ennen meidän oli saatava pankilta lainalupaus tuolle loppuosalle myyntihinnasta, tämä prosessi kesti kokonaisuudessaan noin kaksi kuukautta. Olimme itse laskeneet maksukykymme ja tehneet stressitestin 6% korkotasolla, lisäksi olimme laskeneet kuukausittaisen kulubudjettimme ja muuten arvioineet tilannetta kokonaisuutena. Tämä hyvä pohjatyö palkittiin kun menimme ensimmäistä kertaa käymään pankkiin ja selitimme tilanteen ja laskelmamme. Ensireaktio toimihenkilöltä oli että kyllä tämä projekti vaikuttaa ihan mahdolliselta. Seuraavien viikkojen aikana toimihenkilö joutui hieman syömään sanojaan kun hänelle valkeni projektin mittakaava kokonaisuudessaan. Kaksi ihmistä ja lainaa ainakin hetkellisesti noin 900 000 euroa, mahdollista?

Neuvottelut jatkuivat ja saimme parannettua mahdollisuuksiamme seuraavilla asioilla:
- Perinteisen 70% vakuusarvostusprosentin saimme nostettu 75%, koska asuntomme on todella hyvällä sijainnilla oleva arvoasunto.
- Meillä oli/on tulossa enemmän omarahoitusosuutta kuin suositeltu 10% (myyntihinnasta)
- Hyvät työnäkymät molempien aloilla
- Olimme itse aktiivisesti miettimässä ratkaisumalleja lainoituksen onnistumiseen
- Vakuutimme kirjallisesti että tulemme molemmat osallistumaan asumismenoihin 50/50 suhteessa, vaikka omistusosuus tulee olemaan 80/20.

Ikäviä yllätyksiä:
- Ilmeisesti tontin lunastushetkellä joudutaan maksamaan 4% varainsiirtovero lisäksi 2% kulu, joihin ei voida hyödyntää ensiasunnon ostajan veroetua. Tämä siksi että tontin omistaa asuntoyhtiö eikä asukkaat suoraan. Tämä on vielä selvitettävä tarkemmin, meneekö todella näin.
- Pankin ei ole pakko myöntää valtiontakausta kenellekkään, vaikka muuten ehdot täyttyisivät.

Kaikesta huolimatta tarvitsimme 40-60k verran lisävakuuksia ostettavan asunnon lisäksi, jotka saimme järjestymään vanhempieni kautta, mielenkiintoista oli huomata että pankki vaatii vakuudet 1,3 kertaisena mikäli ne tuleva jostain toisesta pankista tai ovat kiinnityksiä. Tarkka lisävakuuksien tarve tulee ratkeamaan sen mukaan hyväksyykö pankki valtiontakauksen osalle lainastamme vai ei, mitään lakisääteistä estettä tälle ei ole.

Nykyisten asuntojen arvo oli ilokseni noussut
Tässä lainaprosessin tiimellyksessä pyysin arviot myös nykyisille asunnoilleni, hintakehitys oli mieluisa:
Asunto 1 (kaksio 40 neliötä): 200 000 -> 203 250 (vuokrattuna)
Asunto 2 (kaksio 48 neliötä): 217 000 -> 225 000
Tämä kehitys siis yhden vuoden aikana.

Sitten kun uusi asuntomme valmistuu noin 1½ vuoden kuluttua teemme päätöksiä nykyisten asuntojen myynnistä, todennäköisesti molemmat tulevat myyntiin, mutta kaikki riippuu suuresti  senhetkisestä markkinatilanteesta (harmihan sitä nousevassa markkinassa olisi myydä).

Ensimmäisiä asumisvuosia tulee helpottamaan kahden vuoden lyhennysvapaa yhtiövelasta, mutta siinä on sitten hyvää aikaa kerätä uutta puskuria tulevia haasteita varten. Kokonaisuutena fiilis on vähän sama kuin olympiavoittajalla, joka ei ole vielä tajunnut mitä tuli tehtyä, onhan se aika saavutus että kolmekymppisellä pariskunnalla on lähemmäs miljoonan verran asunto-omistuksia pääkaupunkiseudulta. Molemmilla lähtötaso on ollut hyvin lähellä nollaa ja mitään perintöä ei olla saatu. Tämä hyvänä esimerkkinä että kuka tahansa pystyy toteuttaa unelmiaan kun niihin jaksaa uskoa.

Taas on koodattu rahan kiilto silmissä

Yleensä kerran vuodessa minulle iskee valtava koodausinto, jolloin minun on suorastaan pakko toteuttaa joku rahaan liittyvä palvelu, se liittyy Bitcoiniin.

Tällä kertaa sain sovelluksen täysin valmiiksi ja toimivaksi, nyt vain puuttuu riskirahoitus ja läpilyönti uudella markkina-alueella, jossa ei juurikaan ole varteenotettavia kilpailijoita. Arvioisin että fiksuun markkinointikampanjaan tarvittaisiin noin 2000 - 3000 euroa, pelkästään omaa rahaa en haluaisi tähän niin paljoa laittaa, koska ei tämä niin hyvä idea ole.

Idea selviää vierailemalla sivustolla osoitteessa www.bitcoinstash.net, täydennän mahdollisesti tähän blogikirjoitukseen enemmän tietoa myöhemmin.

PS. Blogi on jäänyt taas taka-alalle, mutta paljon on taas ehtinyt tapahtua sillä välin, katsotaan saanko intoa päivittämään tilannettani tänne blogiin.

PSS. Laittakaahan palautetta tai kysymyksiä, niitä ei koskaan saa liikaa.

Vuosi 2013

Tavoite vuodelle oli säästää 12 000 €, tulos ennen vuokratulojen veroja 3249 €. Pian pääsee suunnittelemaan uusia tavoitteita vuodelle 2014, mukavia pyhiä kaikille!

Grand total - kartoitus

On aika tehdä pientä yhteenvetoa talouteni kokonaiskuvasta.

Selite	Summa	Lisätiedot
Sijoitukset ja muut helposti käteiseksi  muutettava omaisuus	2 224 €	Indeksirahastoja, ETF:iä yms
S-Ryhmän osuudet	335 €	Mukana neljässä Osuuskaupassa
Asunto 1 (hankittu 2004)	Arvo: 200 - 210t, velkaa jäljellä 79 000 €	Marginaali 0,3 + 3kk euribor
Asunto 2 (hankittu 2013)	Arvo: 217 - 220t, velkaa jäljellä 214 675 €	Marginaali 1,4 + 6kk euribor
Tavarat joilla merkittävää myyntiarvoa	1 500 €	-
Yhteensä	133 884 €	Grand total (laskettu asuntojen arvioidulla hinnalla)

Viime aikoina on voinut uutisista seurata mielenkiintoisia taloudellisia myllerryksiä, kuten talvivaaran syöksy, bitcoinin uusi nousu ja nokian puhelinten myynnistä johtunut osakekurssin piristyminen. Näissä tapahtumissa on yhteistä se että niiden tapahtumista on osannut mukamas odottaa, jopa jollain tasolla tietää etukäteen mitä tuleman pitää. Kahvipöydässä kuulee keskusteluja, joissa ihmiset ovat onnistuneet tekemään rahaa aktiivisella pörssikaupalla ja "tietämällä" mihin suuntaan jokin yritys/tapahtuma on menossa. Tämä on kuitenkin ihmismielen tuottama HARHA, ihminen on mestari etsimään yhtäläisyyksiä ja perustelemaan näillä tekemisiään oikeaksi.

Hyvä esimerkki on onnistuneen pörssikaupan jälkeen uutisten seuraaminen, silloin löytyy helposti perusteluja omalle ostokselleen uutisista (voi taputella itseään selkään, minähän sanoin). Ihmisen luonne siis jollain tapaa ajaa aktiiviseen pörssikauppaan (äkkirikastumisen tavoitteluun), vaikka jollain tasolla onkin tiedossa ettei kukaan voi tietää toistaan paremmin mihin suuntaan osakkeiden kurssit seuraavaksi liikkuvat.

Olen onnekas että varani ovat kiinni asunnoissa, koska kiusaus tehdä aktiivista pörssikauppaa on silloin pienempi. En usko että tekisin aktiivista kauppaa muutenkaan, mutta muutaman kerran asia on pyörinyt mielessäni. On varsinainen urheilusuoritus olla tekemättä mitään sijoitusten suhteen, siksi kannattaakin pyrkiä kaikin tavoin helpottamaan tätä suoritusta.

Annankin nyt aloitteleville sijoittajille vinkin, jonka olen kokenut hyödylliseksi omalla lyhyellä sijoitusurallani. Ennen sijoituspäätöksen ja strategiasi valintaa sovi itsesi kanssa kriteerit joiden mukaan sinä voit muuttaa strategiaasi. Esimerkiksi minä voin muuttaa passiivista sijoitusstrategiaa, jos saan vakavan sairauden ja elinaikani lyhenee, tai jos pystytään pitävästi todistamaan jokin muu sijoitusstrategia paremmaksi. Tämä helpottaa strategiassasi pysymisessä, oli se sitten mikä hyvänsä (jatkuva sijoitusstrategian vaihtaminen on mielestäni varmin tapa epäonnistua, koska eihän useat strategiat voi toimia samanaikaisesti yhtä hyvin).

Kirjoitukseeni on hieman vaikuttanut yöpöydälläni oleva kirja The House Advantage: Playing the Odds to Win Big In Business.

Seuranta 10/2013

Semmosta, pätäkkää sain säästöön ja osakkeet ovat olleet nousussa. Käppyrät silti loivampia kuin oli tavoitteena, mutta näillä mennään.




Tällä hetkellä arvot ovat (muutokset kuukaudessa):

Yhteensä: 2 106,00 € (Muutos: +26,94 %, Tuotto: -0,81 %)
Osakkeet: 1 921,00 € (Muutos: +39,81 %, Tuotto: +2,57 %)
Tavoitetta jäljessä: 7 894,00 €

Pohdintoja

Ei mitään ihmeellistä sanottavaa, flunssan kourissa oltu viikon verran.

• Lääkkeet ovat kalliita
• Ei tule tuhlailtua kun on kotona

Seuranta 9/2013

Kaukana ollaan edelleen tavoitteesta, Syyskuussa jouduin kynsin hampain pitämään kiinni säännöllisistä ETF sijoituksista ja se oli yksi harvoista positiivisista asioista tässä kuussa. Vuokrakämpässä tuli sähköremontista muutaman satasen lasku ja uuden asunnon sisustus on syönyt edelleen odotettua enemmän varoja (tällä hetkellä noin 3500 euroa palanut rahaa sisustukseen).




Tällä hetkellä arvot ovat (muutokset kuukaudessa):

Yhteensä: 1 659,00 € (Muutos: -18,03 %, Tuotto: ?? %)
Osakkeet: 1 374,00 € (Muutos: +20,50 %, Tuotto: +3,68 %)
Tavoitetta jäljessä: 7 341,00 €

Pohdintoja

Kuten kuvasta pystyy päättelemään on puskuri taas hyvin lähellä nollaa. Rahaa on kulunut kotimaan matkustamiseen ja yksinkertaisesti erinäisiin hankintoihin joita olen pitänyt välttämättöminä tai vähintäänkin tärkeinä. Seuraavassa kuussa saan loput velat takaisin ja palkan yhteydessä ylityökorvaukset, katsotaan mihin tilanne sitten suuntautuu. Omasta mielestäni olen silti tilanteeseen nähden pärjännyt hyvin ja uusi asuntolainani on lyhentynyt hyvää vauhtia.

Uutena mielenkiintoisena sijoituksena tulen lisäämään salkkuuni S-ryhmän osuuskauppojen jäsenyyksiä, joilla on veroton noin 10% tuotto 1500 euroon asti. Tästä on kirjoitettu useissa muissa blogeissa, joten en käy sitä nyt sen tarkemmin lävitse.

Koko vuoden tavoite alkaa olla mahdoton, mutta taistellaan nyt loppuun asti.

Seuranta 8/2013

Elokuussa vietin kaksi viikkoa lomaa kotimaassa ja sitten käytin aikaa uuden asunnon sisustamiseen. Vasta nyt minulle selviää kuinka paljon tähän projektiin saa palamaan rahaa, vaikka yrittää ostaa melko yksinkertaisia kalusteita. Sänkyyn 600 euroa, terassikalusteet 790 euroa, 2 plafondia 150 euroa jne. Lista on pitkä kun lähes kaikki joutuu ostamaan mitä asumisessa yleensä tarvitaan. Syyskuun aikana tulen saamaan kaikki kalusteet kasaan, jonka jälkeen rahaa jää taas enemmän säästöön.

Kaksi vuokraa olen jo saanut uudelta vuokralaiseltani, josta sitten vuokra-asunnon lyhennyksen ja koron jälkeen on jäänyt jonkun verran rahaa yli, pidän ne erillään muista rahoista omana vuokrauspuskurina (lasken ne kuitenkin mukaan näihin laskelmiin).




Tällä hetkellä arvot ovat (muutokset kuukaudessa):

Yhteensä: 2 024,00 € (Muutos: +40,26 %, Tuotto: -0,63 %)
Osakkeet: 1 140,00 € (Muutos: +19,30 %, Tuotto: +0,09 %)
Tavoitetta jäljessä: 5 975,52 €

Pohdintoja

Kaikesta huolimatta Elokuussa tapahtui käännös ylöspäin vähän niinkuin Euroopan talous näyttää tekevän, hidasta ja toivon mukaan kiihtyvää kasvua säästöjen määrässä tiedossa. Koko vuoden tavoite näyttää edelleen haastavalta, mutta uskon sen olevan silti tehtävissä, koska normaalissa tilanteessa säästöön jäävä rahamäärä on noin 1600 euroa ja vuokrauksesta ylijäävä raha on noin 300 euroa. 1900 * 4 + 2024 = 9624. Tähän vielä lisätään sopiva tuotto ja veronpalautukset niin lähellä 12 000 euroa ollaan parhaassa tapauksessa.

Kokonaissumman negatiivinen tuotto johtuu muutamien velkojen perimisen lopettamisesta (note to self: älä lainaa rahaa kenellekkään).

Nordea lyhennysjousto, ei kaikille ilmainen

Nordea on jonkun aikaa mainostanut verkkosivuillaan ilmaista lyhennysjoustoa asuntolainoihin, käytännössä tämä tarkoittaa sitä että pääset säätämään asuntolainasi lyhennyksen osuutta pienemmäksi tai isommaksi sovitun prosentuaalisen osuuden verran (koko jäljellä olevasta lainasta). Korko on pakko maksaa aina, mutta lyhennyksen osuuden voit itse käydä muuttamassa verkkopankissa kun maksu on muodostunut.

Lyhennysjouston käyttöönotto tulee tehdä konttorissa ja kävinkin viikko sitten tämän tekemässä. Pieni sanaharkka saatiin aikaiseksi kun minulle selvisi ettei lyhennysjousto olekkaan minulle maksuton, vaan lainaani on nyt pakko liittää tilinhoitomaksu 2,30 euroa/kk, jota minulla ei aiemmin ole ollut, koska laina on 8 vuotta vanha. Osalle siis ilmainen ja osalle ei, hyväksyin kuitenkin ehdot ja nyt minulla on 10% verran säätövaraa lyhennyksissäni.

Ensimmäisen asunnon lainaan minulla on jäljellä Nordeassa noin 78 000 euroa, joten saan nostettua lyhennysjouston avulla halpaa rahaa 7 800 euroa, sen ajattelin tehdä seuraavien kuukausien aikana, koska tämän lainan marginaali ja korko on ennätyksellisen alhainen (0,3% + 0,2%). Rahat sijoitan tietysti rahastoihin, joissa tuotto on keskimäärin selvästi tätä parempaa. Korkojen muuttuessa epäsuosiollisiksi, lyhennän asuntolainaa sitten toiseen suuntaan sen 10% enemmän, kätevää.

Seuranta 7/2013

Heinäkuu oli ongelmallinen kuukausi kun täytyi maksaa kahta asuntolainaa, ostaa kalusteita uuteen asuntoon ja lomailla tämän kaiken lisäksi. Kokonaisuutena tavoite jäi yhä kauemmas, mutta positiivisena voidaan pitää osakesijoittamisen jatkumista ja kurssien kääntymistä niiden osalta.




Tällä hetkellä arvot ovat (muutokset kuukaudessa):

Yhteensä: 1 443,00 € (Muutos: -1,32 %, Tuotto: -0,00 %)
Osakkeet: 955,00 € (Muutos: +30,60 %, Tuotto: +3,66 %)
Tavoitetta jäljessä: 5557,75 €

Pohdintoja

Ensi viikolla menen Nordeaan juttelemaan lyhennysjouston käyttöönotosta, sillä saisin lisää pelivaraa talouteeni, koska se mahdollistaisi 10% verran lyhentää asuntolainaa nopeammin tai hitaammin, pystyn sopimuksen teon (ilmainen) jälkeen itse verkkopankista muuttamaan lyhennettävää summaa. Nyt olen joutunut heti kajoamaan vararahastoihini kun tulee poikkeavia kuluja.

Vuokralainen on nyt saatettu onnellisesti uuteen asuntoonsa ja pian alan nauttimaan vuokratuotoista. Teen parhaillaan laskelmia verotuksen osalta ja säilytän kaikki vuokraukseen liittyvät kuitit. Sain Nordnetilta sijoittajan vero-oppaan ilmaiseksi, jossa oli todella hyvin koostettu myös asuntosijoittamiseen liittyvät veroasiat. Uutena tietona minulle tuli muistiinpanovelvollisuus, joka liittyy kaikkeen sijoitustoimintaan. Pyrin kirjoittamaan blogipostin omasta verosuunnitelmastani lähiviikkoina, avaan siinä tarkemmalla tasolla tulevaa verotustani vuodelta 2013.

Nyt loppukiri käyntiin tämän vuoden osalta!

Seuranta 6/2013

Kesäkuussa ostin uuden asunnon ja pian vuokraan vanhan asuntoni, tästä johtuen seurantaraporttini alkaa näyttää häränpyllyä, mutta jatkan silti seuraamista. Käytin koko vararahastoni uuden asuntolainan nostokuluihin ja varainsiirtoveroon (yht 5330 euroa) ja sitten siihen päälle kun laskee normaalin kuukausittaisen kulutukseni (noin 1500 euroa), niin saadaan kuukausi kivasti pakkaselle ja tavoite jäämään jälkeen. Ei paljoa lomarahatkaan pelastaneet tätä kuukautta.

Tavoitteen suhteen ei aio kuitenkaan vielä luovuttaa, koska toivottavasti vuokratuotto auttaa minua kirittämisessä.




Tällä hetkellä arvot ovat (muutokset kuukaudessa):

Yhteensä: 1 462,25 € (Muutos: -67,70 %, Tuotto: -2,01 %)
Osakkeet: 731,00 € (Muutos: +31,70 %, Tuotto: -4,07 %)
Tavoitetta jäljessä: 4537,75 €

Pohdintoja

Heinäkuussa joudun maksamaan kahden asuntolainan lyhennykset ja korot, joten seuraavassakaan raportissa ei ole esitettävänä hienoja lukuja.

Positiivisena puolena oli se että pystyin jatkamaan osakkeiden osteluita (etf:iä) ja sain nyt niitä halpaan hintaan kun markkinat ovat suunnanneet alaspäin. Lisää positiivisuutta aiheuttaa tämän viikon jälkeen alkava kesäloma.

Loppuun tietysti vielä pakollinen mainos vuokrattavasta kämpästä: http://asunnot.oikotie.fi/vuokrattavat-asunnot/7689029

Ilmainen kuntosalikierros

Lopetin kuntosalijäsenyyden tuossa kesän kynnyksellä kun en kesällä halua käydä niin paljon sisätiloissa treenaamassa, kuitenkin välillä on kiva käydä kesälläkin. Huomasin tarjouksia ilmaisista kuntosalikokeiluista tulevan ovista ja ikkunoista, hyödynsin tämän. Asun Leppävaarassa, joten kuntosaleja löytyy kilometrin säteellä kymmenkunta, pääsin kokeilemaan ilmaiseksi näistä neljää. Yhteensä 8 treenikertaa sain ilmaiseksi.

Arviot:

Evo:
Arvosana: 9
Ilmastointi: Sopiva kesälläkin
Plussat: Juuri valmistunut, hyvät laitteet, ei ryhmäliikuntaa, käyttäjämäärien seuranta netistä, moderni
Miinukset: Pienet suihkutilat, ei saunaa, ei asiakaspalvelua paikanpäällä, lähinnä miesasiakkaita

Sats:
Arvosana: 8½
Ilmastointi: Sopiva kesälläkin
Plussat: Juuri valmistunut, hyvät laitteet, paljon nuoria naisasiakkaita
Miinukset: Porukkaa tuntui olevan vähän liikaa

Elixia:
Arvosana: 8
Ilmastointi: Ok
Plussat: Iso sali
Miinukset: Paljon ryhmäliikuntaa

Fressi:
Arvosana: 7
Ilmastointi: Kuuma
Plussat: Uima-allas, 3 päivän kokeilujakso
Miinukset: Ei ihan Leppävaaran keskustassa, liikaa porukkaa

Vastaavan rupeaman ostaminen olisi tullut maksamaan 100-150 euroa tai sitten olisin joutunut sitoutumaan kuntosalijäsenyyksiin pidemmäksi aikaa. Suosittelen sanomaan ei kuntosalijäsenyyksille, mikäli haluat säästää, kuitenkin niin pienen vaivan jälkeen saat treenata ilmaiseksi.

Loppukesästä voisi ehkä ottaa uuden tutustumiskierroksen ja ennen sitä käydä vaikkapa kaupungin salilla, jossa voi myös käydä ilmaiseksi jos käy samalla uimassa. Miellän kuitenkin talouden kuntoon laittamisen edellytyksenä että myös koko ihminen on kunnossa ja viritettynä huippuunsa, itsekuria vaatii molemmat, niin jotenkin luonnollinen yhdistelmä.

Asuntokaupat ja fiilikset

Nyt kauppakirja on allekirjoitettu ja toisen asunnon osto lyöty lopullisesti lukkoon. Asiointi Hypossa oli erityisen helppoa, itseasiassa koko homma vaati vain kaksi käyntiä paikanpäällä. Kuvan erityisen hieno neuvotteluhuone oli varattu asuntokauppojen tekoon ja tilaisuuden aikana tarjoiltiin myös kuohuvaa.

Lainan lyhennykset hoidan sitten Hypon omalta avista-tililtä (talletustili, jonne maksetaan tällä hetkellä 0,55% korkoa). Viitteiden ja tilinumeroiden kanssa jouduin hieman mietiskelemään, koska tämä Hypossa oleva tilini ei ole ihan normaali tili, vaan rahat sinne päätyvät AsuntoHypoPankin päätilin kautta, jonne teen suorituksia henkilökohtaisella viitenumerollani. Sitten suoraveloitus hoituukin avista-tililtä automaattisesti kerran kuukaudessa.

Tällä korkotasolla pystyn lyhentämään molempien asuntojen lainoja, kuten joudun Heinäkuussa tekemään kun vielä en voi vuokrata vanhaa asuntoani. Pyrin vuokraamaan asunnon lähiseudun yrityksille kalustettuna, jolloin verovähennyksiä voi tehdä paremmin. Nyt vain toivomaan rankkaa inflaatiota, asuntojen hintojen nousua ja korkotason pysymistä matalalla.