Viritetty asuntolaina kaikilla herkuilla

Paljon on tapahtunut viimeisen vuoden aikana, olen tavannut elämäni naisen, tehnyt sitovan käsirahasopimuksen uudesta yhteisestä kodistamme ja saanut maaliin yhden elämäni haastavimmista lainaneuvotteluista. Nyt on siis hieman aika kerrata tapahtumia ja jakaa tietoa.

Tavattuani tulevan vaimoni noin vuosi sitten harmittelin samaan aikaan etten ollut itse tajunnut avata aikoinaan ASP-tiliä, työn kautta tulin perehtyneeksi tarkemmin ASP-lainan sisältöön ja sen hyötyihin. Samalla tajusin ehdottaa tyttöystävälleni että eikö hänen kannattaisi avata ASP-tili, eihän siitä ole mitään haittaa ja säästämisen voi lopettaa koska vaan kesken, jossei asuntolainaa tarvitsekkaan. Korkoa ASP-säästöille saa todella hyvin kun vertaa nykyiseen korkotasoon, lisäksi muut hyödyt ovat melko mukavat. Tili perustettiin ja 50 euroa laitettiin automaattisesti menemään sinne joka kuukausi.

Aika vieri ja asiat loksahtelivat paikoilleen, jossain vaiheessa aloimme katsella yhteistä asuntoa, oli selvää että halusin hyväkuntoisen asunnon huippusijainnilla, olinhan oppinut näiden tekijöiden olevan tärkeitä asuntosijoituksissa. Laskeskelin että saisimme omien nykyisten lainojeni (217k + 80k) lisäksi maksimissaan 450 000 lainaa yhdessä, laitoimme tämän siis maksimirajaksi tulevalle asunnolle. Aluksi silmäämme osui Westendinterassi, joka oli juuri valmistumassa ja alimman kerroksen kolmiossa oli hintalappuna 450 000, kävimme jopa ulkopuoleltakin katselemassa kerrostaloa, mutta jokin sai meidät vielä jatkamaan etsimistä, eihän meillä ollut kiire minnekkään. Seuraavaksi silmäämme osui Lauttasaaressa oleva 90 neliöinen kolmio, talon kohdalla oli vasta kasa kiviä, mutta havainnekuvat ja sijainti sai henkemme salpaamaan. Myös hintalappuna oleva 625 000 euroa sai sydämmemme jättämään muutaman lyönnin välistä, me olemme kuitenkin melko tavallisia palkansaajia muutamien vuosien työurat vasta takana. Sanoin kuitenkin että eihän se maksa mitään yrittää ja senhän me teimme.

Kokonaiskuvaa helpotti oma asuntovarallisuuteni ja vuokrattuna oleva kaksio, mutta kummastakaan asunnosta ei irronnut vakuuksia uuteen projektiimme, koska nykyinen asuntoni lainan vakuutena oli käytetty ensimmäisen asuntoni vakuudet jälkipanttina. Pyrimme minimoimaan varainsiirtoveron, joten päätimme jakaa asunnon omistuken 80/20, siten että ensiasuntoa ostava kihlattuni ottaisi isomman siivun asunnosta. Tietenkin vain paperilla, koska molempien panosta tullaan tarvitsemaan asumiskulujen kattamiseen.

Asunnon hintarakenne:
myyntihinta: 200 000
yhtiövelka: 300 000
tontti: 125 000

Rakenteilla olevan RS-kohteen rahoittamiseen voidaan käyttää ASP-lainaa, vaikka ASP-tili ei olisikaan ollut vielä kahta vuotta olemassa, neljä vuosineljännestä riittää että pankki voi lähteä myöntämään väliaikaisrahoitusta, joka sitten kahden vuoden täytyttyä korvattaisiin lopullisella ASP-lainalla. Meillä tuo neljä vuosineljännestä täyttyy vasta 1.1.2015, joten se olisi aikaisin ajankohta kauppakirjojen allekirjoitukselle. APUA, meneekö meidän unelmakämppä nyt jollekkin toiselle? Tätä ongelmaa ratkaisemaan teimme käsirahasopimuksen rakennuttajan kanssa, joka allekirjoitettiin muutama päivä sitten. Se sitoo rakennuttajan myymään meille asunto tuolloin 1.1.2015, jolloin ASP-kuvio on mahdollinen. Maksamme siis vain 15% myyntihinnasta nyt ja sitten loput myyntihinnasta ASP-lainalla ja muilla säästöillä. Eihän tuollainen 30 000 euron käsiraha ole mikään pieni juttu, joten kaikki sijoitukseni meni myyntiin ja sen lisäksi neuvottelin 17 000 euron asuntolainan Nordeasta, jossa minulla oli juuri sopivasti vapautunut vakuuksia ensimmäisestä asunnosta, joita vastaan pystyin tämän pienen lainan saamaan asuntolainana (fiksulla korolla).

Tietenkin tätä käsirahasopimusta ennen meidän oli saatava pankilta lainalupaus tuolle loppuosalle myyntihinnasta, tämä prosessi kesti kokonaisuudessaan noin kaksi kuukautta. Olimme itse laskeneet maksukykymme ja tehneet stressitestin 6% korkotasolla, lisäksi olimme laskeneet kuukausittaisen kulubudjettimme ja muuten arvioineet tilannetta kokonaisuutena. Tämä hyvä pohjatyö palkittiin kun menimme ensimmäistä kertaa käymään pankkiin ja selitimme tilanteen ja laskelmamme. Ensireaktio toimihenkilöltä oli että kyllä tämä projekti vaikuttaa ihan mahdolliselta. Seuraavien viikkojen aikana toimihenkilö joutui hieman syömään sanojaan kun hänelle valkeni projektin mittakaava kokonaisuudessaan. Kaksi ihmistä ja lainaa ainakin hetkellisesti noin 900 000 euroa, mahdollista?

Neuvottelut jatkuivat ja saimme parannettua mahdollisuuksiamme seuraavilla asioilla:
- Perinteisen 70% vakuusarvostusprosentin saimme nostettu 75%, koska asuntomme on todella hyvällä sijainnilla oleva arvoasunto.
- Meillä oli/on tulossa enemmän omarahoitusosuutta kuin suositeltu 10% (myyntihinnasta)
- Hyvät työnäkymät molempien aloilla
- Olimme itse aktiivisesti miettimässä ratkaisumalleja lainoituksen onnistumiseen
- Vakuutimme kirjallisesti että tulemme molemmat osallistumaan asumismenoihin 50/50 suhteessa, vaikka omistusosuus tulee olemaan 80/20.

Ikäviä yllätyksiä:
- Ilmeisesti tontin lunastushetkellä joudutaan maksamaan 4% varainsiirtovero lisäksi 2% kulu, joihin ei voida hyödyntää ensiasunnon ostajan veroetua. Tämä siksi että tontin omistaa asuntoyhtiö eikä asukkaat suoraan. Tämä on vielä selvitettävä tarkemmin, meneekö todella näin.
- Pankin ei ole pakko myöntää valtiontakausta kenellekkään, vaikka muuten ehdot täyttyisivät.

Kaikesta huolimatta tarvitsimme 40-60k verran lisävakuuksia ostettavan asunnon lisäksi, jotka saimme järjestymään vanhempieni kautta, mielenkiintoista oli huomata että pankki vaatii vakuudet 1,3 kertaisena mikäli ne tuleva jostain toisesta pankista tai ovat kiinnityksiä. Tarkka lisävakuuksien tarve tulee ratkeamaan sen mukaan hyväksyykö pankki valtiontakauksen osalle lainastamme vai ei, mitään lakisääteistä estettä tälle ei ole.

Nykyisten asuntojen arvo oli ilokseni noussut
Tässä lainaprosessin tiimellyksessä pyysin arviot myös nykyisille asunnoilleni, hintakehitys oli mieluisa:
Asunto 1 (kaksio 40 neliötä): 200 000 -> 203 250 (vuokrattuna)
Asunto 2 (kaksio 48 neliötä): 217 000 -> 225 000
Tämä kehitys siis yhden vuoden aikana.

Sitten kun uusi asuntomme valmistuu noin 1½ vuoden kuluttua teemme päätöksiä nykyisten asuntojen myynnistä, todennäköisesti molemmat tulevat myyntiin, mutta kaikki riippuu suuresti  senhetkisestä markkinatilanteesta (harmihan sitä nousevassa markkinassa olisi myydä).

Ensimmäisiä asumisvuosia tulee helpottamaan kahden vuoden lyhennysvapaa yhtiövelasta, mutta siinä on sitten hyvää aikaa kerätä uutta puskuria tulevia haasteita varten. Kokonaisuutena fiilis on vähän sama kuin olympiavoittajalla, joka ei ole vielä tajunnut mitä tuli tehtyä, onhan se aika saavutus että kolmekymppisellä pariskunnalla on lähemmäs miljoonan verran asunto-omistuksia pääkaupunkiseudulta. Molemmilla lähtötaso on ollut hyvin lähellä nollaa ja mitään perintöä ei olla saatu. Tämä hyvänä esimerkkinä että kuka tahansa pystyy toteuttaa unelmiaan kun niihin jaksaa uskoa.