Henkilökohtaisen resilienssin kehittämistä ja pankkiasiointia

Haluan hallita elämääni ja päästä asettamiini tavoitteisiin. Tämä vahva halu näkyy kaikessa minun toiminnassani aina vahvasta motivaatiostani vaatekaappini hyvään järjestykseen asti. Yritän perheeni kanssa elää melko säästeliästä elämää ja kuluttaa järkevästi, mutta tietyt tapaamiset esimerkiksi pankissa vaativat asustukseen panostamista, jotta antaa oikean vaikutelman ja parantaa näin mahdollisuuksia neuvotteluissa.

Nyt onkin oikea aika kilpailuttaa taas pankkeja kun marginaalitasot laskevat ja kilpailu asiakkaista on kovimmillaan. Oma neuvotteluvalttini on myös pankin mahdollisuus saada iso kokonaisasiakkuus. Iso hyöty tästä itselle olisikin premium/private asiakkaaksi pääseminen ja sen tuomat alennukset esimerkiksi vakuutuksissa. Katsotaan miten käy.

Vaatekaappini pidän järjestyksessä

Aina välillä tulee vastoinkäymisiä ja asiat eivät mene suunnitellusti, siksi haluankin edelleen kehittää kykyä selvitä näistä vastoinkäymisistä nopeasti. Oma resilienssini onkin omasta mielestäni varsin hyvällä tasolla, mutta sitä voi parantaa edelleen jatkuvasti.

Resilienssi kuvaa ihmisten elämänhallintaa ja kykyä elää hyvin huolimatta vastoinkäymisistä.

Yksinkertainen reseptini: Kyseenalaistan toimintatapojani jatkuvasti ja kokeilen uusia, joista sitten poimin parhaaksi havaitut tavat käyttöön ja teen niistä rutiineja.

Toisen sijoitusasunnon laskelmia

Toisen sijoitusasunnon kaupat lähestyvät, joten nyt on aika tehdä hieman yhteenlaskua tämän asunnon suhteen.

Ensimmäiset kaksi vuotta valmistumisesta:
Hoitovastike: -140 €
Pääomavastike: -156 €
Vuokra: +1050 €
Sijoituslaina kk-erä: -270€ (josta korkoja: 60€)
Verot: -208€
YHTEENSÄ: +276 €

Yhtiölainan lyhennysten alkamisen jälkeen:
Hoitovastike: -140 €
Pääomavastike: -840 € (josta korkoja 150€)
Vuokra: +1100 €
Sijoituslaina kk-erä: -270€ (josta korkoja: 60€)
Verot: -225€
YHTEENSÄ: -375 €

Ensimmäiset kaksi vuotta vuokraamisesta jäisi rahaa ylitse, mutta sen jälkeen pitää alkaa syöttää omaa rahaa lyhennyksiin, jotta homma pyörii. Käytännössä kaksi ensimmäistä vuotta minun kannattaisi laittaa yli jäävät rahat sivuun, joita käytän sitten tähän tarkoitukseen. Silloin vuokraukseen liittyvät lainanlyhennykset ja maksut tulisivat vuokrauksen tuloista ainakin ensimmäiset 3-4 vuotta. Tämän jälkeen vuokratason nousu toivottavasti mahdollistaa samanlaisen tilanteen tulevaisuudessa.

Varaus uudesta sijoitusasunnosta ja tilannepäivitys

Toinen sijoitusasunto työn alle

1.7.2016 voimaantuleva laki omarahoitusasteen kiinnittämisestä pysyvämmin 90% (95% ensiasunnon ostajilla) sai minut toimimaan vihdoin toisen sijoitusasuntoni suhteen ja tein alustavan varauksen 30 neliön yksiöstä lauttasaaresta. Lainalupauksen sain Danskesta 1,5% marginaalilla ja 12kk euribor korolla, joka on kohtuullinen verrattuna pankin riskitasoon. Pyysin uuden arvion nykyisestä sijoitusasunnostani ja ilokseni huomasin arvon nousseen mukavat 5000 euroa. Tästä johtuen saan käytettyä vakuutta tästä asunnosta 29 000 ((230  000*0,8)-155 000) uuteen projektiini.

Uuden rakenteilla olevan sijoitusasuntoni kokonaishinta on 262 000 ja myyntihinta 78 000, tämän lisäksi alkuvaiheessa tarvitsee maksaa vain 15% myyntihinnasta ja loput lähellä valmistumista. Kyllä uudiskohteen ostaminen on tehty nykyisin helpoksi! Asunnon oletettu valmistumisaika on 8/2017, toivottavasti länsimetro on saatu jo siinä vaiheessa käyttökuntoon, koska asunto sijaitsee metroaseman välittömässä läheisyydessä.

Tilannepäivitystä kokonaisuudesta

Olemme nyt asuneet 3kk uudessa kodissamme ja nyt onkin hyvä tarkastella kokonaistilannetta, kun säännöllisyys on palaamassa menojen ja tulojen näkökulmasta talouteemme. Muutaman kuukauden kokemuksen perusteella vuokralainen on osoittautunut erinomaiseksi valinnaksi.

Tulot: 3080 + 960 (netto)
Säänn. menot: 2000

Tällä korkotasolla siis viivan alle jää niinkin paljon kuin 2000 euroa. Tilille nämä rahat eivät juurikaan tule jäämään kun lainojen lyhennyksiä on kuukaudessa osaltani 1000 euron luokkaa.

Omistusten ja lainojen erotuksen laskiessa taloudessamme saan tulokseksi tällä hetkellä 172 500 euroa, joka on todella miellyttävä luku tässä vaiheessa. Toisen sijoitusasunnon oston jälkeen omistamiemme asuntojen arvot olisivat noin 230 000 + 630 000 + 262 000 = 1 122 000 euroa, joten vipua löytyy asuntojen hintojen nousua hyödyntämään jatkossa. Olenkin ilokseni huomannut viime kuukausina parantuvaa virettä asuntojen hinnoissa ja odotankin että kesän aikana tulee taas uusi loikka ylöspäin.

Lopuksi

Odotan jo vesi kielellä loppukesää, jolloin olen saanut kerättyä vararahastot täyteen ja olisi mahdollista palata indeksirahastojen omistajaksi. Kokonaissuunnitelma tuntuu edelleen mahdolliselta ja halu päästä taloudellisesti riippumattomaksi on kasvanut edelleen. Hyvää kesänjatkoa kaikille lukijoille!

Tilannepäivitystä muuton kynnyksellä

Muutto lähenee pienestä viivästyksestä huolimatta ja asunnon lopputarkastus on suoritettu, seuraavaksi viranomaiset vielä hyväksyvät asunnon ja sen jälkeen kaikki on muuttoa vaille valmista. Pääsimme muutama viikko sitten neuvottelemaan pankin kanssa lopulliset lainan nostoon liittyvät yksityiskohdat, kuten marginaalin ja viitekoron. Päätimme ottaa 12kk euriborin viitekoroksi kaikkiin lainoihin, koska uusien asuntolainojen korko on aina vähintään marginaali ja emme pääsisi hyötymään negatiivisista koroista muutenkaan. Pysyypähän korko nyt varmemmin pitkään vain marginaalina (12kk euribor on tänään -0,004 %). Onnistuimme tekemään myös pienen vedätyksen, kun saimme tietää marginaalimme (0,9% kaikkiin lainoihin), niin ilmoitimme että ASP-lainan marginaalinhan tulee olla pienempi kuin vastaavan normaalin lainan marginaali. ASP-lainan marginaali tippui 0,88% lukemiin.

http://www.ymparisto.fi/fi-FI/Asuminen/Omistusasuminen/ASPsaastaminen

"Pankin tulee myöntää korkotukilaina alhaisemmalla korolla kuin muissa myöntämissään ensiasuntolainoissa."

Vielä viimeisissäkin keskusteluissa pankin kanssa hämmensi valtiontakauksen vaikutus tarvittaviin vakuuksiin. Jostain syystä Hypo tulkitsee itse, että valtiontakaus ei ole aivan täysiverinen vakuus, vaan joissain tilanteissa sen vaikutusta ei huomioida (meillä valtiontakaus siis asp-lainan vakuutena, jonka lisäksi asp-lisälaina ja tonttilaina). Se että valtiontakaus on tavallaan vakuuksien välissä ilmeisesti aiheutti ongelmia, onneksi meillä oli kuitenkin jo lainalupaukset olemassa, joten saimme myös tonttilainan kuten olimme suunnitelleet. Valtionkonttorissa tätä problematiikkaa ei ymmärretty.

Tontin lunastus

Iloksemme tontin lunastushinta on sidottu elinkustannusindeksiin, joten todennäköisesti saamme lunastettua joitain satoja euroja halvemmalla kuin ajattelimme. Lisäksi mainio ennakkotapaus verotuksessa säästää meiltä mukavasti rahaa. Tämä on ihan tuore korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu: http://uutishuone.pwc.fi/ei-varainsiirtoveroa-tontinosan-lunastushinnasta/

Säästämme siis noin: 128 500e * 20% * 2% = 514e (20% on minun osuuteni, vaimoni on vapautettu varainsiirtoverosta, koska on ensiasunnonostaja)

Huom huom: Tämä on haettavissa takaisin myös takautuvasti.

Sijoitusasunnot

Jätämme tässä hyvässä korkotilanteessa nykyisen asuntomme sijoitusasunnoksi ja sen lisäksi olemme katselleet vielä toista sijoitusasuntoa. Hankalaksi uuden sijoitusasunnon etsinnän tekee vakuuksien vähyys, tällä hetkellä asunto saisi maksaa noin 130-140t, jotta vakuutemme riittäisi. Uudiskohteen hankinta tällä hinnalla helpottaisi hieman tilannetta. Se mitä sitten saisimme ei varsinaisesti miellytä minua, esim. uuden 32 neliöisen yksiön Pellaksesta (linkki) tai huonokuntoisen yksiön Kalliosta, johon on tulossa juuri putkiremontti. Tietysti putkiremontti mahdollistaisi lisävivutuksen, jos vaikutus ei näy vielä yhtiölainassa, mutta muuten putkiremontti tuo riskiä hankintaan vähän turhan paljon.

Yhteenveto

Kokonaisuutena siis menee aika hyvin ja pian on taas rahaa indeksisijoittamiseen! Veikkaan että tämä myötätuuli myös hieman aktiovoi tätä blogia, joten palataan pian!