keskiviikko 3. syyskuuta 2014

Viritetty asuntolaina kaikilla herkuilla

Paljon on tapahtunut viimeisen vuoden aikana, olen tavannut elämäni naisen, tehnyt sitovan käsirahasopimuksen uudesta yhteisestä kodistamme ja saanut maaliin yhden elämäni haastavimmista lainaneuvotteluista. Nyt on siis hieman aika kerrata tapahtumia ja jakaa tietoa.

Tavattuani tulevan vaimoni noin vuosi sitten harmittelin samaan aikaan etten ollut itse tajunnut avata aikoinaan ASP-tiliä, työn kautta tulin perehtyneeksi tarkemmin ASP-lainan sisältöön ja sen hyötyihin. Samalla tajusin ehdottaa tyttöystävälleni että eikö hänen kannattaisi avata ASP-tili, eihän siitä ole mitään haittaa ja säästämisen voi lopettaa koska vaan kesken, jossei asuntolainaa tarvitsekkaan. Korkoa ASP-säästöille saa todella hyvin kun vertaa nykyiseen korkotasoon, lisäksi muut hyödyt ovat melko mukavat. Tili perustettiin ja 50 euroa laitettiin automaattisesti menemään sinne joka kuukausi.

Aika vieri ja asiat loksahtelivat paikoilleen, jossain vaiheessa aloimme katsella yhteistä asuntoa, oli selvää että halusin hyväkuntoisen asunnon huippusijainnilla, olinhan oppinut näiden tekijöiden olevan tärkeitä asuntosijoituksissa. Laskeskelin että saisimme omien nykyisten lainojeni (217k + 80k) lisäksi maksimissaan 450 000 lainaa yhdessä, laitoimme tämän siis maksimirajaksi tulevalle asunnolle. Aluksi silmäämme osui Westendinterassi, joka oli juuri valmistumassa ja alimman kerroksen kolmiossa oli hintalappuna 450 000, kävimme jopa ulkopuoleltakin katselemassa kerrostaloa, mutta jokin sai meidät vielä jatkamaan etsimistä, eihän meillä ollut kiire minnekkään. Seuraavaksi silmäämme osui Lauttasaaressa oleva 90 neliöinen kolmio, talon kohdalla oli vasta kasa kiviä, mutta havainnekuvat ja sijainti sai henkemme salpaamaan. Myös hintalappuna oleva 625 000 euroa sai sydämmemme jättämään muutaman lyönnin välistä, me olemme kuitenkin melko tavallisia palkansaajia muutamien vuosien työurat vasta takana. Sanoin kuitenkin että eihän se maksa mitään yrittää ja senhän me teimme.

Kokonaiskuvaa helpotti oma asuntovarallisuuteni ja vuokrattuna oleva kaksio, mutta kummastakaan asunnosta ei irronnut vakuuksia uuteen projektiimme, koska nykyinen asuntoni lainan vakuutena oli käytetty ensimmäisen asuntoni vakuudet jälkipanttina. Pyrimme minimoimaan varainsiirtoveron, joten päätimme jakaa asunnon omistuken 80/20, siten että ensiasuntoa ostava kihlattuni ottaisi isomman siivun asunnosta. Tietenkin vain paperilla, koska molempien panosta tullaan tarvitsemaan asumiskulujen kattamiseen.

Asunnon hintarakenne:
myyntihinta: 200 000
yhtiövelka: 300 000
tontti: 125 000

Rakenteilla olevan RS-kohteen rahoittamiseen voidaan käyttää ASP-lainaa, vaikka ASP-tili ei olisikaan ollut vielä kahta vuotta olemassa, neljä vuosineljännestä riittää että pankki voi lähteä myöntämään väliaikaisrahoitusta, joka sitten kahden vuoden täytyttyä korvattaisiin lopullisella ASP-lainalla. Meillä tuo neljä vuosineljännestä täyttyy vasta 1.1.2015, joten se olisi aikaisin ajankohta kauppakirjojen allekirjoitukselle. APUA, meneekö meidän unelmakämppä nyt jollekkin toiselle? Tätä ongelmaa ratkaisemaan teimme käsirahasopimuksen rakennuttajan kanssa, joka allekirjoitettiin muutama päivä sitten. Se sitoo rakennuttajan myymään meille asunto tuolloin 1.1.2015, jolloin ASP-kuvio on mahdollinen. Maksamme siis vain 15% myyntihinnasta nyt ja sitten loput myyntihinnasta ASP-lainalla ja muilla säästöillä. Eihän tuollainen 30 000 euron käsiraha ole mikään pieni juttu, joten kaikki sijoitukseni meni myyntiin ja sen lisäksi neuvottelin 17 000 euron asuntolainan Nordeasta, jossa minulla oli juuri sopivasti vapautunut vakuuksia ensimmäisestä asunnosta, joita vastaan pystyin tämän pienen lainan saamaan asuntolainana (fiksulla korolla).

Tietenkin tätä käsirahasopimusta ennen meidän oli saatava pankilta lainalupaus tuolle loppuosalle myyntihinnasta, tämä prosessi kesti kokonaisuudessaan noin kaksi kuukautta. Olimme itse laskeneet maksukykymme ja tehneet stressitestin 6% korkotasolla, lisäksi olimme laskeneet kuukausittaisen kulubudjettimme ja muuten arvioineet tilannetta kokonaisuutena. Tämä hyvä pohjatyö palkittiin kun menimme ensimmäistä kertaa käymään pankkiin ja selitimme tilanteen ja laskelmamme. Ensireaktio toimihenkilöltä oli että kyllä tämä projekti vaikuttaa ihan mahdolliselta. Seuraavien viikkojen aikana toimihenkilö joutui hieman syömään sanojaan kun hänelle valkeni projektin mittakaava kokonaisuudessaan. Kaksi ihmistä ja lainaa ainakin hetkellisesti noin 900 000 euroa, mahdollista?

Neuvottelut jatkuivat ja saimme parannettua mahdollisuuksiamme seuraavilla asioilla:
- Perinteisen 70% vakuusarvostusprosentin saimme nostettu 75%, koska asuntomme on todella hyvällä sijainnilla oleva arvoasunto.
- Meillä oli/on tulossa enemmän omarahoitusosuutta kuin suositeltu 10% (myyntihinnasta)
- Hyvät työnäkymät molempien aloilla
- Olimme itse aktiivisesti miettimässä ratkaisumalleja lainoituksen onnistumiseen
- Vakuutimme kirjallisesti että tulemme molemmat osallistumaan asumismenoihin 50/50 suhteessa, vaikka omistusosuus tulee olemaan 80/20.

Ikäviä yllätyksiä:
- Ilmeisesti tontin lunastushetkellä joudutaan maksamaan 4% varainsiirtovero lisäksi 2% kulu, joihin ei voida hyödyntää ensiasunnon ostajan veroetua. Tämä siksi että tontin omistaa asuntoyhtiö eikä asukkaat suoraan. Tämä on vielä selvitettävä tarkemmin, meneekö todella näin.
- Pankin ei ole pakko myöntää valtiontakausta kenellekkään, vaikka muuten ehdot täyttyisivät.

Kaikesta huolimatta tarvitsimme 40-60k verran lisävakuuksia ostettavan asunnon lisäksi, jotka saimme järjestymään vanhempieni kautta, mielenkiintoista oli huomata että pankki vaatii vakuudet 1,3 kertaisena mikäli ne tuleva jostain toisesta pankista tai ovat kiinnityksiä. Tarkka lisävakuuksien tarve tulee ratkeamaan sen mukaan hyväksyykö pankki valtiontakauksen osalle lainastamme vai ei, mitään lakisääteistä estettä tälle ei ole.

Nykyisten asuntojen arvo oli ilokseni noussut
Tässä lainaprosessin tiimellyksessä pyysin arviot myös nykyisille asunnoilleni, hintakehitys oli mieluisa:
Asunto 1 (kaksio 40 neliötä): 200 000 -> 203 250 (vuokrattuna)
Asunto 2 (kaksio 48 neliötä): 217 000 -> 225 000
Tämä kehitys siis yhden vuoden aikana.

Sitten kun uusi asuntomme valmistuu noin 1½ vuoden kuluttua teemme päätöksiä nykyisten asuntojen myynnistä, todennäköisesti molemmat tulevat myyntiin, mutta kaikki riippuu suuresti  senhetkisestä markkinatilanteesta (harmihan sitä nousevassa markkinassa olisi myydä).

Ensimmäisiä asumisvuosia tulee helpottamaan kahden vuoden lyhennysvapaa yhtiövelasta, mutta siinä on sitten hyvää aikaa kerätä uutta puskuria tulevia haasteita varten. Kokonaisuutena fiilis on vähän sama kuin olympiavoittajalla, joka ei ole vielä tajunnut mitä tuli tehtyä, onhan se aika saavutus että kolmekymppisellä pariskunnalla on lähemmäs miljoonan verran asunto-omistuksia pääkaupunkiseudulta. Molemmilla lähtötaso on ollut hyvin lähellä nollaa ja mitään perintöä ei olla saatu. Tämä hyvänä esimerkkinä että kuka tahansa pystyy toteuttaa unelmiaan kun niihin jaksaa uskoa.

19 kommenttia:

  1. Oletko tosissasi :D? Mun mielestä tästä on unelmat aika kaukana, kun katsoo lainan määrää.

    VastaaPoista
  2. Oletko nyt ajatellut tuon 80/20 jaon ihan loppuun?

    Säästätte toki varainsiirtoveroissa 7,500 euroa.

    1) Mahdollisen eron sattuessa tuleva puolisosi omistaa 80 % asunnosta. Pahimmassa tapauksessa joudut riitelemään oikeudessa siitä, että saisit itsellesi puolet. Käräjäoikeudessa riitelyn hinta on n. 20,000-30,000 euroa.

    2) Verottajan silmissä annat tuossa 30 % lahjaksi. Jos tuo kävisi ilmi, niin puoliso maksaisi aika isot lahjaverot, vähintään 20,000 euroa + korotukset.

    3) Jos käy niin huonosti, että eroatte ja jaatte kauppahinnan tasan, verottajan silmissä puolisosi antaa sinulle 30% asunnon hinnasta lahjaksi. Lahjaverotus uhkaisi vuorostaan sinua.

    Itse pitäisin ko. manooveriä liian riskaapelina, vaikka Suomen verottaja ei mikään Stasi olekaan. Kukin tekee omat valintansa. Toivotan onnea matkaan...

    VastaaPoista
  3. Huh huh oikein hirvittää,koska tämä kupla poksahtaa!
    Sano että tämä oli aikainen aprillipila tai jotain...

    VastaaPoista
  4. Useasti kun lempi leiskuu, niin järki poistuu nupista.

    Toivottavasti onnistutte, mutta on kyllä kova velka tavalliselle raatajalle. Toi 80/20 ei ole hyvä juttu. Eukko jos alkaa hankalaksi, niin olet lirissä.

    VastaaPoista
  5. Kuuluisiko tähän sanoa "Onnea Lauttasaari". Jos nyt lähdetään siitä olettamuksesta, että tämä ei ollut mikään myöhäinen aprillipila tai ihmiskoe, niin en vain pysty ymmärtämään näitä pääkaupungin hintoja.

    Itse asun pari neliötä isommassa asunnossa merinäköalalla, hintaa asunnolla on n. 125.000 euroa (ei remonttivelkaa) ja sijainti 15 minuuttia yli 150.000 asukkaan kaupunkiin.

    Jos minulla olisi käteistä 625.000, niin vaihtoehdot olisivat siis seuraavat:

    A) 625.000 euroa maksava asunto Lauttasaaresta, jonka jälkeen tilillä 0 euroa.

    B) 125.000 euroa maksava asunto merinäköalalla ja 15 minuutin matka yli 150.000 asukkaan kaupunkiin. Tilillä rahaa 500.000 euroa, jonka voisi sijoittaa osakkeisiin ja saada keskimääräistä tuottoa 8 pinnaa, eli 3333 euroa kuukaudessa. Tämä yhdistettynä velattomaan asuntoon tarkoittaisi ainakin itselleni taloudellista riippumattomuutta.

    Eipä olisi kovin vaikeaa päättää, että kumpaan vaihtoehtoon itse kallistuisin :-)

    Tsemppiä lainanmaksuun!

    VastaaPoista
  6. Mua kans kummastuttaa kuinka joku voi pitää "huippusaavutuksena", kun on parhaan elämänsä tollasessa velkavankeudessa. On toi velkamäärä parille normipalkansaajalle sen verran hulppea. Aika kauas on tultu alkuperäisestä blogin taloudellisen riippumattomuuden tavoittelusta, sillä ton velan kanssa saat kyllä käydä nöyrästi duunissa eläkeikään asti. Lisäksi eihän teillä kahdella ole vielä piiitkään aikaan mitään "lähes millin asunto-omistuksia", vaan eiköhän ko. kiinteistöt ole toistaiseksi yli 90% pankkien omaisuutta, jota koetatte sitten vuosikymmenten kuluessa itselle hankkia vähitellen. Ainakaan meilläpäin kun ei velkaa lasketa omaksi omaisuudeksi. :)

    Kuten muutkin jo mainitsivat, liittyy tohon järjestelyyn toi potentiaalinen 80/20 -miina, joka tosiaan on kohtuullisen kova riski. Myöskään mitään rivikoodarin työnäkymiä en kyllä mitenkään "varmoina" pitäisi pitkässä juoksussa varsinkin kun ikää alkaa tulla mittariin. mm. Nokian tapahtumat antavat hyvää osviittaa mitä alalla voi tapahtua.

    Tästä huolimatta onnea vain valitsemallanne tiellä. Toivon mukaan ei tule liian isoja karikoita vastaan.

    VastaaPoista
  7. No huhhuh, melkoisia "saavutuksia" on toisilla.

    VastaaPoista
  8. Täytyy kyllä yhtyä edellisten kommentoijien mielipiteisiin, melkoinen ratkaisu. Harkitse nyt vielä kahdesti onko kaikinpuolin järkevä ja mitä jos yhteinen onni ei syystä tai toisesta kestäkään pidemmän päälle.
    Mutta naisten takia on ennenkin tehty erikoisia ratkaisuja :)

    VastaaPoista
  9. Ja ennen kuin lähtee kylille paukuttelemaan henkseleitä lähes miljoonan asunto-omistuksilla pääkaupunkiseudulla, niin kannattaa uhrata hetki ajatukselle, että kenen hallussa ne osakekirjat taas olikaan...

    Olen vahvasti sitä mieltä, että tämän pitää olla joku sisäpiirin vitsi, tms joka ei vain vielä ole avautunut meille muille :-)

    VastaaPoista
  10. Eli tarkoittaako tämä sitä, että jos olen pankille velkaa miljoonan niin voin kutsua itteäni miljonääriksi...Itse en ainakaan ole asiaa aivan näin mieltänyt:)

    VastaaPoista
  11. Mukava että tarinani on aiheuttanut keskustelua, itse näen suuren asuntolainan työkaluna (vipuna), kohti taloudellista riippumattomuutta. Viimeaikaiset uutiset koroista ja EKP:n muista elvytystoimista on musiikkia korvilleni, mutta onhan tässä iso riski myös epäonnistua.

    Monien mainitsemat avioliiton riskit eivät minua pelota, vaan olen ainakin vielä sinisilmäinen ja luotto on kova. Koen siis riskien olevan hyötyjä pienempiä.

    Mukavaa viikonloppua kaikille!

    VastaaPoista
    Vastaukset
    1. En oikein ymmärrä miten iso asuntolaina voi olla vipu kohti taloudellista riippumattomuutta kohti. Ennemminkin poispäin, Varsinkin kun korot kuitenkin nousevat jossain vaiheessa. Olisi tietysti ollut eriasia, mikäli lainaraha olisi käytetty tuottavan omaisuuden (vaikkapa lisää sijoitusasuntoja) hankintaan.

      Ei sillä, on toki itselläkin isohko asuntolaina (250k) ja koitan siinä sivussa sijoittaa mahdollisia ylijääviä rahoja. Oma riskinsietokyky ei ole niin korkea, että olisin voinut lähteä vastaavan lainan nostoon, vaikka ihan hyvät tulot onkin.

      Näin perheellisenä nostan esiin myös lapset. Mikäli joskus sellaisia innostutte hankkimaan niin ison lainan kanssa voi mennä vähän kikkailuksia pidemmät kotona olot...

      Poista
  12. Paljon itkua ja vinkua kommenteissa. Olet neuvotellut lainat siten että pystyt ne hoitamaan, joten mikäpä siinä. Minä en haluaisi edes sitoa noin suurta osaa varallisuudestani asuntoon, mutta se on minun valintani. Kateellisten panettelua, jos ei voi hyväksyä toisten isoja asuntokauppoja hyvillä mielin.

    VastaaPoista
  13. Anonyymille: ei kaikki kritiikki ole kateutta. En epäile, etteikö koodari ja puolisonsa pystyisi maksamaan lainojaan, jos kaikki menee hyvin ja suunnitellusti, mutta se ei poista sitä, että tässä jutussa on aika isot riskinsä, joita on aiemmissa kommenteissa jo käsitelty.

    Itse näen omat talousasiani ennemminkin niin, että mahdollisimman pienet lainat ja muut kulut ja menot mahdollistavat taloudellisen riippumattomuuden - tai ainakin mahdollisimman pienen riippuvuuden palkkatyöstä. Mutta mielenkiintoista, että joku tosiaan voi ajatella aivan hillittömän ison lainankin keinona tavoitella kyseistä tilannetta.

    VastaaPoista
  14. En halua maalata piruja seinälle ja vilpittömästi toivon kaikkea hyvää parisuhteellenne. Minua kiinnostaisi kuitenkin tietää, mitä lainalle ja asunnon omistussuhteille tapahtuisi, JOS eroaisitte. Toivottavasti voit selventää tätä vaikkapa tässä kommenttiketjussa.

    VastaaPoista
  15. Käsittääkseni erotilanteessa omaisuus menee puoliksi, eli molempien osalta lasketaan varat-velat ja tästä jäävä omaisuus sitten jaetaan tasan.

    Tällä hetkellä laskelma menisi jotenkin näin, koska asunto on lähes puhtaasti velkaa:
    Vaimo: (0,8*500k) - (0,8*500k) - 20k (opintovelka) = -20k
    Minä: 425k (kaksi muuta kämppää) + (0,2*500k) - 300k (aiemmat asuntolainat) - (0,2*500k) = 125k
    ----> vaimo saisi tuosta puolet eli 62,5k

    Lain mukaan henkilö ei saa maksaa toisen velkaa pois, koska tämä katsottaisiin lahjaksi, joten jatkossa osallistun vain isommalla osuudella muihin kuluihin, jolloin vaimon omaisuus kasvaa nopeammin kuin minun. Mutta tilanne muuttuu vain pikkuhiljaa kuitenkin.

    Erotilanteessa asunto varmaankin laitettaisiin vain myyntiin tai toinen voisi ostaa toisen ulos asunnosta ostamalla toisen osuuden.

    10v kuluttua tilanne on todennäköisesti niin, että vaimolla on isompi omaisuus kuin minulla, joten erotilanteessa minä olisin saavana osapuolena, joskin olen vuosien saatossa myös osallistunut tämän omaisuuden kartuttamiseen.

    VastaaPoista
  16. No huh huh on siinä kova asuntolaina. Itse luulin olevani hullu kun otin 330k€ lainan uuteen kämppään Kauniaisissa. Tuo laina pisti oman kokonaislaina taakkani yli puolen miljoonan, mutta nykyisillä tuloilla sen hoitaa ihan helposti vaikka korot nousisivat 5%. Tähän seikkailuun en itse laittanut latiakaan omaa rahaa vaan käytin sijoitusasuntojen vakuuksia.

    VastaaPoista
  17. Ei teillä ole miljoonan asunto-omistuksia vaan velkaa ihan älyttömästi mikä taas tekee taloudellisen riippumattomuuden tavoittelun todella vaikeaksi. Toivottavasti kuitenkin elätte unelmaanne ja kaikki menee hienosti!

    VastaaPoista
  18. Uskomatonta, mutta totta Jumala on aina suuri. Kun useita julkaisuja hakemuskopio pankin, sain laina läpi hyvin ystävällinen nainen. Lisätietoja antavat hänelle sähköpostitse osoitteessa: marilinetricha@mail.ru se tarjoaa lainoja € 30000 € 3.000.000.000 kenellekään pystyä palauttamaan sille korkoineen alhaisella nopeudella 2 % eivät epäile, että viesti. Tämä on täydellinen todellisuutta. Levitä sanaa ystävien ja perheen jotka ovat avun tarpeessa.
    takaisinmaksu alkaa viiden kuukauden kuluttua vastaanottamisesta luotto
    Jumala siunatkoon teitä.

    VastaaPoista