Pikapäivitys

Kommentissa kysyttiin päivitystä tilanteeseen ja tässä pikapika päivitys. Kiirettä on pitänyt huolella, jonka takia blogin kirjoittaminen on jäänyt. Toivon, että ensi kesänä ehtisi taas palata kirjoituspuuhiin enemmänkin.

Tällä hetkellä asuntoja kasassa:

• Kaksi sijoitusasuntoa
• Yksi oma asunto
• Yksi varaus rakenteille tulossa olevasta sijoitusasunnosta

Tässä vielä hieman sensuroitu kuvankaappaus excelistäni, jota pidän ajantasalla. Tässä siis perheemme kokonaistilanne velkojen ja varojen suhteen, suunta on edelleen ylöspäin.

Henkilökohtaisen resilienssin kehittämistä ja pankkiasiointia

Haluan hallita elämääni ja päästä asettamiini tavoitteisiin. Tämä vahva halu näkyy kaikessa minun toiminnassani aina vahvasta motivaatiostani vaatekaappini hyvään järjestykseen asti. Yritän perheeni kanssa elää melko säästeliästä elämää ja kuluttaa järkevästi, mutta tietyt tapaamiset esimerkiksi pankissa vaativat asustukseen panostamista, jotta antaa oikean vaikutelman ja parantaa näin mahdollisuuksia neuvotteluissa.

Nyt onkin oikea aika kilpailuttaa taas pankkeja kun marginaalitasot laskevat ja kilpailu asiakkaista on kovimmillaan. Oma neuvotteluvalttini on myös pankin mahdollisuus saada iso kokonaisasiakkuus. Iso hyöty tästä itselle olisikin premium/private asiakkaaksi pääseminen ja sen tuomat alennukset esimerkiksi vakuutuksissa. Katsotaan miten käy.

Vaatekaappini pidän järjestyksessä

Aina välillä tulee vastoinkäymisiä ja asiat eivät mene suunnitellusti, siksi haluankin edelleen kehittää kykyä selvitä näistä vastoinkäymisistä nopeasti. Oma resilienssini onkin omasta mielestäni varsin hyvällä tasolla, mutta sitä voi parantaa edelleen jatkuvasti.

Resilienssi kuvaa ihmisten elämänhallintaa ja kykyä elää hyvin huolimatta vastoinkäymisistä.

Yksinkertainen reseptini: Kyseenalaistan toimintatapojani jatkuvasti ja kokeilen uusia, joista sitten poimin parhaaksi havaitut tavat käyttöön ja teen niistä rutiineja.

Toisen sijoitusasunnon laskelmia

Toisen sijoitusasunnon kaupat lähestyvät, joten nyt on aika tehdä hieman yhteenlaskua tämän asunnon suhteen.

Ensimmäiset kaksi vuotta valmistumisesta:
Hoitovastike: -140 €
Pääomavastike: -156 €
Vuokra: +1050 €
Sijoituslaina kk-erä: -270€ (josta korkoja: 60€)
Verot: -208€
YHTEENSÄ: +276 €

Yhtiölainan lyhennysten alkamisen jälkeen:
Hoitovastike: -140 €
Pääomavastike: -840 € (josta korkoja 150€)
Vuokra: +1100 €
Sijoituslaina kk-erä: -270€ (josta korkoja: 60€)
Verot: -225€
YHTEENSÄ: -375 €

Ensimmäiset kaksi vuotta vuokraamisesta jäisi rahaa ylitse, mutta sen jälkeen pitää alkaa syöttää omaa rahaa lyhennyksiin, jotta homma pyörii. Käytännössä kaksi ensimmäistä vuotta minun kannattaisi laittaa yli jäävät rahat sivuun, joita käytän sitten tähän tarkoitukseen. Silloin vuokraukseen liittyvät lainanlyhennykset ja maksut tulisivat vuokrauksen tuloista ainakin ensimmäiset 3-4 vuotta. Tämän jälkeen vuokratason nousu toivottavasti mahdollistaa samanlaisen tilanteen tulevaisuudessa.

Varaus uudesta sijoitusasunnosta ja tilannepäivitys

Toinen sijoitusasunto työn alle

1.7.2016 voimaantuleva laki omarahoitusasteen kiinnittämisestä pysyvämmin 90% (95% ensiasunnon ostajilla) sai minut toimimaan vihdoin toisen sijoitusasuntoni suhteen ja tein alustavan varauksen 30 neliön yksiöstä lauttasaaresta. Lainalupauksen sain Danskesta 1,5% marginaalilla ja 12kk euribor korolla, joka on kohtuullinen verrattuna pankin riskitasoon. Pyysin uuden arvion nykyisestä sijoitusasunnostani ja ilokseni huomasin arvon nousseen mukavat 5000 euroa. Tästä johtuen saan käytettyä vakuutta tästä asunnosta 29 000 ((230  000*0,8)-155 000) uuteen projektiini.

Uuden rakenteilla olevan sijoitusasuntoni kokonaishinta on 262 000 ja myyntihinta 78 000, tämän lisäksi alkuvaiheessa tarvitsee maksaa vain 15% myyntihinnasta ja loput lähellä valmistumista. Kyllä uudiskohteen ostaminen on tehty nykyisin helpoksi! Asunnon oletettu valmistumisaika on 8/2017, toivottavasti länsimetro on saatu jo siinä vaiheessa käyttökuntoon, koska asunto sijaitsee metroaseman välittömässä läheisyydessä.

Tilannepäivitystä kokonaisuudesta

Olemme nyt asuneet 3kk uudessa kodissamme ja nyt onkin hyvä tarkastella kokonaistilannetta, kun säännöllisyys on palaamassa menojen ja tulojen näkökulmasta talouteemme. Muutaman kuukauden kokemuksen perusteella vuokralainen on osoittautunut erinomaiseksi valinnaksi.

Tulot: 3080 + 960 (netto)
Säänn. menot: 2000

Tällä korkotasolla siis viivan alle jää niinkin paljon kuin 2000 euroa. Tilille nämä rahat eivät juurikaan tule jäämään kun lainojen lyhennyksiä on kuukaudessa osaltani 1000 euron luokkaa.

Omistusten ja lainojen erotuksen laskiessa taloudessamme saan tulokseksi tällä hetkellä 172 500 euroa, joka on todella miellyttävä luku tässä vaiheessa. Toisen sijoitusasunnon oston jälkeen omistamiemme asuntojen arvot olisivat noin 230 000 + 630 000 + 262 000 = 1 122 000 euroa, joten vipua löytyy asuntojen hintojen nousua hyödyntämään jatkossa. Olenkin ilokseni huomannut viime kuukausina parantuvaa virettä asuntojen hinnoissa ja odotankin että kesän aikana tulee taas uusi loikka ylöspäin.

Lopuksi

Odotan jo vesi kielellä loppukesää, jolloin olen saanut kerättyä vararahastot täyteen ja olisi mahdollista palata indeksirahastojen omistajaksi. Kokonaissuunnitelma tuntuu edelleen mahdolliselta ja halu päästä taloudellisesti riippumattomaksi on kasvanut edelleen. Hyvää kesänjatkoa kaikille lukijoille!

Tilannepäivitystä muuton kynnyksellä

Muutto lähenee pienestä viivästyksestä huolimatta ja asunnon lopputarkastus on suoritettu, seuraavaksi viranomaiset vielä hyväksyvät asunnon ja sen jälkeen kaikki on muuttoa vaille valmista. Pääsimme muutama viikko sitten neuvottelemaan pankin kanssa lopulliset lainan nostoon liittyvät yksityiskohdat, kuten marginaalin ja viitekoron. Päätimme ottaa 12kk euriborin viitekoroksi kaikkiin lainoihin, koska uusien asuntolainojen korko on aina vähintään marginaali ja emme pääsisi hyötymään negatiivisista koroista muutenkaan. Pysyypähän korko nyt varmemmin pitkään vain marginaalina (12kk euribor on tänään -0,004 %). Onnistuimme tekemään myös pienen vedätyksen, kun saimme tietää marginaalimme (0,9% kaikkiin lainoihin), niin ilmoitimme että ASP-lainan marginaalinhan tulee olla pienempi kuin vastaavan normaalin lainan marginaali. ASP-lainan marginaali tippui 0,88% lukemiin.

http://www.ymparisto.fi/fi-FI/Asuminen/Omistusasuminen/ASPsaastaminen

"Pankin tulee myöntää korkotukilaina alhaisemmalla korolla kuin muissa myöntämissään ensiasuntolainoissa."

Vielä viimeisissäkin keskusteluissa pankin kanssa hämmensi valtiontakauksen vaikutus tarvittaviin vakuuksiin. Jostain syystä Hypo tulkitsee itse, että valtiontakaus ei ole aivan täysiverinen vakuus, vaan joissain tilanteissa sen vaikutusta ei huomioida (meillä valtiontakaus siis asp-lainan vakuutena, jonka lisäksi asp-lisälaina ja tonttilaina). Se että valtiontakaus on tavallaan vakuuksien välissä ilmeisesti aiheutti ongelmia, onneksi meillä oli kuitenkin jo lainalupaukset olemassa, joten saimme myös tonttilainan kuten olimme suunnitelleet. Valtionkonttorissa tätä problematiikkaa ei ymmärretty.

Tontin lunastus

Iloksemme tontin lunastushinta on sidottu elinkustannusindeksiin, joten todennäköisesti saamme lunastettua joitain satoja euroja halvemmalla kuin ajattelimme. Lisäksi mainio ennakkotapaus verotuksessa säästää meiltä mukavasti rahaa. Tämä on ihan tuore korkeimman hallinto-oikeuden ratkaisu: http://uutishuone.pwc.fi/ei-varainsiirtoveroa-tontinosan-lunastushinnasta/

Säästämme siis noin: 128 500e * 20% * 2% = 514e (20% on minun osuuteni, vaimoni on vapautettu varainsiirtoverosta, koska on ensiasunnonostaja)

Huom huom: Tämä on haettavissa takaisin myös takautuvasti.

Sijoitusasunnot

Jätämme tässä hyvässä korkotilanteessa nykyisen asuntomme sijoitusasunnoksi ja sen lisäksi olemme katselleet vielä toista sijoitusasuntoa. Hankalaksi uuden sijoitusasunnon etsinnän tekee vakuuksien vähyys, tällä hetkellä asunto saisi maksaa noin 130-140t, jotta vakuutemme riittäisi. Uudiskohteen hankinta tällä hinnalla helpottaisi hieman tilannetta. Se mitä sitten saisimme ei varsinaisesti miellytä minua, esim. uuden 32 neliöisen yksiön Pellaksesta (linkki) tai huonokuntoisen yksiön Kalliosta, johon on tulossa juuri putkiremontti. Tietysti putkiremontti mahdollistaisi lisävivutuksen, jos vaikutus ei näy vielä yhtiölainassa, mutta muuten putkiremontti tuo riskiä hankintaan vähän turhan paljon.

Yhteenveto

Kokonaisuutena siis menee aika hyvin ja pian on taas rahaa indeksisijoittamiseen! Veikkaan että tämä myötätuuli myös hieman aktiovoi tätä blogia, joten palataan pian!

Asuntolainan kilpailutusta

Kävellessäni kauppakeskuksessa oli käytävällä Kiinteistömaailman ständi jossa pääsi osallistumaan kilpailuun. Ruksin huvikseni vaihtoehdon että asuntolaina-asioissa saa olla yhteydessä ja hupsista, kuukautta myöhemmin olen siirtänyt vanhan asuntolainani Hyposta Danskeen.

Samalla tulin kilpailuttaneeksi muitakin pankkeja ja myös vanhaa pankkia, tässä tuloksia:

Pankki - Viitekorko/Vakuus-%/Marginaali/Lyh.vapaa
Nordea - 6kk euribor/75%/1,2%/10% kuluton lyhennysjousto
Hypo - 6kk euribor/70%/0,9%/3kk 200e (syy oltava)
Danske - 6kk euribor/80%/0,95%/6kk kuluton lyhennysvapaa

Nordeassa marginaaliin vaikutti se ottaako lainaan pankin lisätuotteita kuten lainaturvan, vertailussa en ottanut mitään ylimääräistä. Lainan nostokulut olivat suurinpiirtein samoja kaikilla (300-500e).

Miksi päädyin Danskeen? Ratkaisu oli oikeastaan vakuusarvostuksessa, joka mahdollistaa uuden sijoitusasunnon ostamisen lähitulevaisuudessa käyttämällä siirtämääni lainaa jälkipanttina. Myös 6kk lyhennysvapaa tulee tarpeeseen kun pian alkaa oman kotimme lainajärjestelyt toteutumaan, johon on hyvä varata myös ylimääräistä rahaa.

Vakuutta uuteen sijoitusasuntoon

Nykyisestä asunnosta yli jäävä vakuusarvo Danskessa: (225 000 * 0,8) - 155 000 = 25 000, joten sijoitusasuntolaina voisi olla esim. 125 000 euroa ilman omaa rahaa (25 000/0,2), laittamalla hieman omaa rahaa mukaan alkaa keskustan yksiöt olemaan mahdollisia, jotka meitä kiinnostavat eniten.

Tavoitetila vuoden päästä

Vuoden päästä haluaisimme olla kahden sijoitusasunnon omistajia (nykyinen + uusi yksiö keskustasta) ja olemme saaneet uuden oman kotimme sisustettua kokonaisuudessaan. Lainakuviot tähän menisivät siis näin:

Selite / Laina / Arvo
Oman asunnon ASP-laina 110 000 / 110 000 (valtiontakaus 25%)
Oman asunnon ASP-lisälaina 33 000 / 33 000
Oman asunnon omarahoitusosuus (ASP korot) 0 / 17 000
Oman asunnon tonttilaina 100 000 / 130 000
+ Oman asunnon taloyhtiölaina 300 000 / 300 000
Oman asunnon 20% osuus myyntihinnasta 0 / 40 000
Sijoitusasuntokaksion laina 155 000 / 225 000
Sijoitusasuntoyksiön laina 125 000-150 000 (vakuus kaksiosta)
YHTEENSÄ:  848 000 / 1 005 000 = 157 000 (varallisuus)

6/2015 Asuntolainakuvion h-hetki lähenee

Enää puoli vuotta ja pääsemme toteuttamaan suunnitelmamme käytännössä ja muuttamaan uuteen kotiimme Lauttasaareen. Melko paljon on taas tapahtunut asioita, jotka vaikuttavat taloudelliseen tilanteeseen, joten kerrataanpa hieman.

• Sain ylennyksen töissä, joka tarkoitti palkan nousua (lähinnä koska siirryin kokonaistyöaikaan) ja sitä että koodaustyöt saavat toistaiseksi jäädä muille
• Pörssissä on ollut alavireistä alkuvuoden hyvän alun jälkeen
• Menojen kasvu lapsen syntymän jälkeen
• Asuntojen myyntiaikojen pidentyminen kautta linjan

Käytännössä tämä tarkoitti sitä että lopetin tonttiosuuden oston tavoittelun kokonaan käteisellä ja hain myös tonttiin lainatarjouksen:

• Tontti 130k + 6,5k (kulut + verot): Rahoitus tapahtunee 25% omarahoitusosuudella 32500e ja lainalla 97500e. Marginaaliksi olisi tällä hetkellä tulossa 1,20% ja vakuudet tulevat suoraan tontin arvosta 75% vakuusarvotuksella.

Tämä antaa pelivaraa myös nykyisen asunnon myyntiin/vuokraukseen, koska nyt meidän ei ole pakko saada sitä myytyä ennen uuden asunnon valmistumista.

Allokaatio

Edellisten kirjoitusten mukainen sijoitusten allokaatio on toteutettu nyt ja minulla on ~20k sijoitettuna pörssiosakkeisiin (indeksirahastojen kautta) ja ~30k Hypoteekkiyhdistyksen 1% tilillä. Tällä hetkellä sijoitukset ovat muutaman satasen pakkasen puolella, johtuen alakuloisesta menosta pörssissä viime kuukausina. Kreikan ja Euroopan tilanne ei anna mahdollisuutta ainakaan kasvattaa pörssisijoitusten määrää, vaikka nousupotentiaaliakin olisi, nyt on vain pakko välttää turhia riskejä ja mennä suunnitelman mukaan (istua sijoitusten päällä loppuvuosi).

Asunto 4/2015 otetussa kuvassa

ASP-kuvio

Vuoden vaihteessa pääsemme muuttamaan väliaikaislainat varsinaisiksi ASP-lainoiksi, kun 2 vuoden minimitavoite täyttyy, silloin myös alamme lyhentää näitä lainoja. Kokonaistilanne olisi muuton jälkeen seuraava:

• ASP-laina 93 328 €
• ASP-lisälaina 50 024 €
• Taloyhtiölaina 298 650 €
• Tonttilaina 97 500 €

Näillä 539 502 € lainoilla omistaisimme ~630 000 € arvoisen asunnon.

• Nykyisestä asunnosta minulla olisi velkaa vuoden vaihteessa jäljellä 153 000€ ja asunnon arvo on noin 220 000 €. Asunto menee joko myyntiin tai vuokralle vuoden vaihteessa.

Yhteenveto

Tilanne näyttää kokonaisuutena varsin hyvältä, joka on mahdollistanut hieman ympäripyöreämmän seurannankin. Toki minulla on tarkat luvut kaikesta edelleen excelissä, mutta niiden päivittämistä voinee tehdä muutaman kuukauden välein eikä enää viikoittain niinkuin aiemmin minulla oli tapana.

Hyvää alkanutta kesää kaikille!

Vuoden 2015 kuulumisia

Hetki on taas vierähtänyt edellisestä kirjoituksesta ja nyt on taas aika päivittää tilannetta.

Melko pitkään jatkuneet erinäiset projektini ovat ainakin tilapäisesti saatettu päätökseen ja senkin takia on mukava kirjata ylös mikä on tilanne nyt viisi vuotta blogin aloittamisen jälkeen. Perheeni on kasvamassa kolmeen ja uuden rakenteilla olevan asuntomme paperiasiat on saatettu päätökseen. Noin vuoden kuluttua pääsemme muuttamaan ja sitä ennen vielä olisi tehtävälistalla myydä myös toinen asuntoni, jotta pystymme kuittaamaan uuden asunnon tontin kokonaisuudessaan itsellemme.

Ensimmäisen asuntoni myynti

Itseasiassa muutama viikko sitten sain ensiasuntoni myytyä (Kyllä, ilman välittäjää ~200k). Alkuperäinen suunnitelmani oli pitää molemmat kaksioni sijoitusasuntoina uuteen muuton jälkeen, mutta havahduimme siihen että uuden asunnon tonttiosuus (~130k) kannattaa lunastaa pois ja suoraan rakennusyhtiöltä ostettaessa tontista ei voi lunastaa osaa vaan se on ostettava kokonaan tai ei ollenkaan. Tämä sama pätee myös yhtiövelkaan, mikäli sen haluaa maksaa pois ennen asunnon valmistumista. Johtunee rakennusyhtiön halusta pitää paperiasiansa yksinkertaisena näiltä osin. Velkojen pois maksaminen osissa onnistuu sitten vähintään kerran vuodessa asunnon valmistuttua ja luvan tähän saa tietenkin taloyhtiön hallitukselta.

Ostin ensiasuntoni 10/2004 hintaan 126k, joten mukava arvonnousu ehti muodostua kymmenessä vuodessa. Asunnon myynti meni melko jouhevasti kuukaudessa. Pyrin laittamaan pyyntihinnan lähelle todellista hintaa jättämällä hyvin vähän tinkivaraa, tämän johdosta sain näyttöihin paljon kävijöitä ja lopulta ostaja vain ihastui asuntoon näytössä, jonka jälkeen kaupanteko oli helppoa.

Lainajärjestelyjä

Maksoin siis ensimmäisen asuntolainani ja uuden asunnon käsirahalainan pois kaupan jälkeen (~100k), jonka jälkeen yli jääneistä 100k:sta puolen käytin toisen lainani lyhentämiseen ja puolet jätin sijoitusvarallisuudeksi. Tämä siksi että tonttirahoja tarvitsen vasta noin vuoden kuluttua ja edullisessa korkotasossa on fiksua hakea parempaa tuottoa osakemarkkinoilta. Mikäli lepuuttaisin rahojani 1% korkoisella Hypoteekkiyhdistyksen tilillä, tarvitsisin vielä uuden lainan kattamaan loput tonttirahoista (15-20k) vuoden kuluttua. Sijoittamalla ja säästämällä nyt on mahdollista että uutta lainaa ei tarvita vaan ehtisin vuodessa saada sen verran tuottoa sijoituksillani.

Vuoden sijoitusrupeama

Suunnitelmani on ostaa kuukauden välein indeksirahastoja (seligson + nordnet) hieman isommilla kertasummilla, siten että lopetan ostelun kesäkuussa, jonka jälkeen pidän sijoitukset joulukuuhun asti. Näin voin minimoida myynnistä aiheutuvat kulut (myyminen on edullisempaa 6kk jälkeen).

Lisäksi suunnitelma sisältää 4k riskirahaa, jonka voin sijoittaa riskipitoisemmin esimerkiksi suoraan yhteen osakkeeseen tai vaikkapa bitcoineihin. Maksimissaan tulen sijoittamaan 20k käytettävissä olevasta ~50k:sta. Mikäli sijoitusrupeama tuottaa turskaa saan silti loppuosan tontista lainattua pankilta, koska asunnon vakuusarvo nousee samassa suhteessa kuin tonttia lunastetaan itselle.

Näiden lisäksi säästän omasta palkastani kuukausittain myös indekirahastoihin (~1k/kk) ja näitä sijoituksia teen säännöllisesti läpi vuoden. Näillä toimilla pyrin siis säästämään ja saamaan tuottoja 15-20k vuodessa.

Grand total 1/2015

Lopuksi vielä tilannekatsaus kokonaisvarallisuuteeni, joka on vuodessa noussut mukavat 17k. Mukavina yllätyksinä sveitsin frangin ja kullan arvonnousut, pienenä miinuksena bitcoinin hinnan tippuminen.

Selite	Summa	Lisätiedot
Sijoitukset ja muut helposti käteiseksi  muutettava omaisuus	100 €	Indeksirahastoja, ETF:iä yms.
S-Ryhmän osuudet	670 €	Mukana kahdeksassa Osuuskaupassa
Asunto 3	30 000 €	15% käsiraha myyntihinnasta
Asunto 2 (hankittu 2013)	Arvo: ~223k, velkaa jäljellä 157 700 €	Marginaali 1,2 + 6kk euribor (kilpailutin marginaalin 1,4->1,2)
Muut (bitcoinit, sveitsin frangit, kultaharkko)	2 100 €	Innostuin vuokraamaan tallelokeron, jossa säilytän nämä sijoitukset.
Hypo + Nordea tili	52 500 €	-
Yhteensä	~150 000 €	Grand total (laskettu asuntojen arvioidulla hinnalla)

Loppusanat

Ensi kesän lopulla pääseekin sitten taas hommiin, kun pitää aloittaa toisen asunnon myyntivalmistelut, mutta kyllä tässä hommia jaksaa painaa kun taas oma taloudellinen riippumattomuus on askeleen lähempänä.

Oma motivaattorini onkin seuraava laskelma: Jos olen 10v aikana saanut kerrytettyä omaisuutta 150k (ottaen huomioon opiskeluaikani 4v mukana) ja taloudelliseen riippumattomuuteen vaaditaan noin 500k sijoitusvarallisuus, niin olen suorittanut tavoitteestani 30% eli maksimissaan 20v jäljellä. Tahti kuitenkin tuppaa kiihtymään loppua kohti palkan ja omaisuudesta saatavan tuoton kasvun johdosta on todennäköisesti määränpää jo 10-15 vuoden päässä.

Palaillaan!