Viritetty asuntolaina kaikilla herkuilla

Paljon on tapahtunut viimeisen vuoden aikana, olen tavannut elämäni naisen, tehnyt sitovan käsirahasopimuksen uudesta yhteisestä kodistamme ja saanut maaliin yhden elämäni haastavimmista lainaneuvotteluista. Nyt on siis hieman aika kerrata tapahtumia ja jakaa tietoa.

Tavattuani tulevan vaimoni noin vuosi sitten harmittelin samaan aikaan etten ollut itse tajunnut avata aikoinaan ASP-tiliä, työn kautta tulin perehtyneeksi tarkemmin ASP-lainan sisältöön ja sen hyötyihin. Samalla tajusin ehdottaa tyttöystävälleni että eikö hänen kannattaisi avata ASP-tili, eihän siitä ole mitään haittaa ja säästämisen voi lopettaa koska vaan kesken, jossei asuntolainaa tarvitsekkaan. Korkoa ASP-säästöille saa todella hyvin kun vertaa nykyiseen korkotasoon, lisäksi muut hyödyt ovat melko mukavat. Tili perustettiin ja 50 euroa laitettiin automaattisesti menemään sinne joka kuukausi.

Aika vieri ja asiat loksahtelivat paikoilleen, jossain vaiheessa aloimme katsella yhteistä asuntoa, oli selvää että halusin hyväkuntoisen asunnon huippusijainnilla, olinhan oppinut näiden tekijöiden olevan tärkeitä asuntosijoituksissa. Laskeskelin että saisimme omien nykyisten lainojeni (217k + 80k) lisäksi maksimissaan 450 000 lainaa yhdessä, laitoimme tämän siis maksimirajaksi tulevalle asunnolle. Aluksi silmäämme osui Westendinterassi, joka oli juuri valmistumassa ja alimman kerroksen kolmiossa oli hintalappuna 450 000, kävimme jopa ulkopuoleltakin katselemassa kerrostaloa, mutta jokin sai meidät vielä jatkamaan etsimistä, eihän meillä ollut kiire minnekkään. Seuraavaksi silmäämme osui Lauttasaaressa oleva 90 neliöinen kolmio, talon kohdalla oli vasta kasa kiviä, mutta havainnekuvat ja sijainti sai henkemme salpaamaan. Myös hintalappuna oleva 625 000 euroa sai sydämmemme jättämään muutaman lyönnin välistä, me olemme kuitenkin melko tavallisia palkansaajia muutamien vuosien työurat vasta takana. Sanoin kuitenkin että eihän se maksa mitään yrittää ja senhän me teimme.

Kokonaiskuvaa helpotti oma asuntovarallisuuteni ja vuokrattuna oleva kaksio, mutta kummastakaan asunnosta ei irronnut vakuuksia uuteen projektiimme, koska nykyinen asuntoni lainan vakuutena oli käytetty ensimmäisen asuntoni vakuudet jälkipanttina. Pyrimme minimoimaan varainsiirtoveron, joten päätimme jakaa asunnon omistuken 80/20, siten että ensiasuntoa ostava kihlattuni ottaisi isomman siivun asunnosta. Tietenkin vain paperilla, koska molempien panosta tullaan tarvitsemaan asumiskulujen kattamiseen.

Asunnon hintarakenne:
myyntihinta: 200 000
yhtiövelka: 300 000
tontti: 125 000

Rakenteilla olevan RS-kohteen rahoittamiseen voidaan käyttää ASP-lainaa, vaikka ASP-tili ei olisikaan ollut vielä kahta vuotta olemassa, neljä vuosineljännestä riittää että pankki voi lähteä myöntämään väliaikaisrahoitusta, joka sitten kahden vuoden täytyttyä korvattaisiin lopullisella ASP-lainalla. Meillä tuo neljä vuosineljännestä täyttyy vasta 1.1.2015, joten se olisi aikaisin ajankohta kauppakirjojen allekirjoitukselle. APUA, meneekö meidän unelmakämppä nyt jollekkin toiselle? Tätä ongelmaa ratkaisemaan teimme käsirahasopimuksen rakennuttajan kanssa, joka allekirjoitettiin muutama päivä sitten. Se sitoo rakennuttajan myymään meille asunto tuolloin 1.1.2015, jolloin ASP-kuvio on mahdollinen. Maksamme siis vain 15% myyntihinnasta nyt ja sitten loput myyntihinnasta ASP-lainalla ja muilla säästöillä. Eihän tuollainen 30 000 euron käsiraha ole mikään pieni juttu, joten kaikki sijoitukseni meni myyntiin ja sen lisäksi neuvottelin 17 000 euron asuntolainan Nordeasta, jossa minulla oli juuri sopivasti vapautunut vakuuksia ensimmäisestä asunnosta, joita vastaan pystyin tämän pienen lainan saamaan asuntolainana (fiksulla korolla).

Tietenkin tätä käsirahasopimusta ennen meidän oli saatava pankilta lainalupaus tuolle loppuosalle myyntihinnasta, tämä prosessi kesti kokonaisuudessaan noin kaksi kuukautta. Olimme itse laskeneet maksukykymme ja tehneet stressitestin 6% korkotasolla, lisäksi olimme laskeneet kuukausittaisen kulubudjettimme ja muuten arvioineet tilannetta kokonaisuutena. Tämä hyvä pohjatyö palkittiin kun menimme ensimmäistä kertaa käymään pankkiin ja selitimme tilanteen ja laskelmamme. Ensireaktio toimihenkilöltä oli että kyllä tämä projekti vaikuttaa ihan mahdolliselta. Seuraavien viikkojen aikana toimihenkilö joutui hieman syömään sanojaan kun hänelle valkeni projektin mittakaava kokonaisuudessaan. Kaksi ihmistä ja lainaa ainakin hetkellisesti noin 900 000 euroa, mahdollista?

Neuvottelut jatkuivat ja saimme parannettua mahdollisuuksiamme seuraavilla asioilla:
- Perinteisen 70% vakuusarvostusprosentin saimme nostettu 75%, koska asuntomme on todella hyvällä sijainnilla oleva arvoasunto.
- Meillä oli/on tulossa enemmän omarahoitusosuutta kuin suositeltu 10% (myyntihinnasta)
- Hyvät työnäkymät molempien aloilla
- Olimme itse aktiivisesti miettimässä ratkaisumalleja lainoituksen onnistumiseen
- Vakuutimme kirjallisesti että tulemme molemmat osallistumaan asumismenoihin 50/50 suhteessa, vaikka omistusosuus tulee olemaan 80/20.

Ikäviä yllätyksiä:
- Ilmeisesti tontin lunastushetkellä joudutaan maksamaan 4% varainsiirtovero lisäksi 2% kulu, joihin ei voida hyödyntää ensiasunnon ostajan veroetua. Tämä siksi että tontin omistaa asuntoyhtiö eikä asukkaat suoraan. Tämä on vielä selvitettävä tarkemmin, meneekö todella näin.
- Pankin ei ole pakko myöntää valtiontakausta kenellekkään, vaikka muuten ehdot täyttyisivät.

Kaikesta huolimatta tarvitsimme 40-60k verran lisävakuuksia ostettavan asunnon lisäksi, jotka saimme järjestymään vanhempieni kautta, mielenkiintoista oli huomata että pankki vaatii vakuudet 1,3 kertaisena mikäli ne tuleva jostain toisesta pankista tai ovat kiinnityksiä. Tarkka lisävakuuksien tarve tulee ratkeamaan sen mukaan hyväksyykö pankki valtiontakauksen osalle lainastamme vai ei, mitään lakisääteistä estettä tälle ei ole.

Nykyisten asuntojen arvo oli ilokseni noussut
Tässä lainaprosessin tiimellyksessä pyysin arviot myös nykyisille asunnoilleni, hintakehitys oli mieluisa:
Asunto 1 (kaksio 40 neliötä): 200 000 -> 203 250 (vuokrattuna)
Asunto 2 (kaksio 48 neliötä): 217 000 -> 225 000
Tämä kehitys siis yhden vuoden aikana.

Sitten kun uusi asuntomme valmistuu noin 1½ vuoden kuluttua teemme päätöksiä nykyisten asuntojen myynnistä, todennäköisesti molemmat tulevat myyntiin, mutta kaikki riippuu suuresti  senhetkisestä markkinatilanteesta (harmihan sitä nousevassa markkinassa olisi myydä).

Ensimmäisiä asumisvuosia tulee helpottamaan kahden vuoden lyhennysvapaa yhtiövelasta, mutta siinä on sitten hyvää aikaa kerätä uutta puskuria tulevia haasteita varten. Kokonaisuutena fiilis on vähän sama kuin olympiavoittajalla, joka ei ole vielä tajunnut mitä tuli tehtyä, onhan se aika saavutus että kolmekymppisellä pariskunnalla on lähemmäs miljoonan verran asunto-omistuksia pääkaupunkiseudulta. Molemmilla lähtötaso on ollut hyvin lähellä nollaa ja mitään perintöä ei olla saatu. Tämä hyvänä esimerkkinä että kuka tahansa pystyy toteuttaa unelmiaan kun niihin jaksaa uskoa.

Taas on koodattu rahan kiilto silmissä

Yleensä kerran vuodessa minulle iskee valtava koodausinto, jolloin minun on suorastaan pakko toteuttaa joku rahaan liittyvä palvelu, se liittyy Bitcoiniin.

Tällä kertaa sain sovelluksen täysin valmiiksi ja toimivaksi, nyt vain puuttuu riskirahoitus ja läpilyönti uudella markkina-alueella, jossa ei juurikaan ole varteenotettavia kilpailijoita. Arvioisin että fiksuun markkinointikampanjaan tarvittaisiin noin 2000 - 3000 euroa, pelkästään omaa rahaa en haluaisi tähän niin paljoa laittaa, koska ei tämä niin hyvä idea ole.

Idea selviää vierailemalla sivustolla osoitteessa www.bitcoinstash.net, täydennän mahdollisesti tähän blogikirjoitukseen enemmän tietoa myöhemmin.

PS. Blogi on jäänyt taas taka-alalle, mutta paljon on taas ehtinyt tapahtua sillä välin, katsotaan saanko intoa päivittämään tilannettani tänne blogiin.

PSS. Laittakaahan palautetta tai kysymyksiä, niitä ei koskaan saa liikaa.

Vuosi 2013

Tavoite vuodelle oli säästää 12 000 €, tulos ennen vuokratulojen veroja 3249 €. Pian pääsee suunnittelemaan uusia tavoitteita vuodelle 2014, mukavia pyhiä kaikille!

Grand total - kartoitus

On aika tehdä pientä yhteenvetoa talouteni kokonaiskuvasta.

Selite	Summa	Lisätiedot
Sijoitukset ja muut helposti käteiseksi  muutettava omaisuus	2 224 €	Indeksirahastoja, ETF:iä yms
S-Ryhmän osuudet	335 €	Mukana neljässä Osuuskaupassa
Asunto 1 (hankittu 2004)	Arvo: 200 - 210t, velkaa jäljellä 79 000 €	Marginaali 0,3 + 3kk euribor
Asunto 2 (hankittu 2013)	Arvo: 217 - 220t, velkaa jäljellä 214 675 €	Marginaali 1,4 + 6kk euribor
Tavarat joilla merkittävää myyntiarvoa	1 500 €	-
Yhteensä	133 884 €	Grand total (laskettu asuntojen arvioidulla hinnalla)

Viime aikoina on voinut uutisista seurata mielenkiintoisia taloudellisia myllerryksiä, kuten talvivaaran syöksy, bitcoinin uusi nousu ja nokian puhelinten myynnistä johtunut osakekurssin piristyminen. Näissä tapahtumissa on yhteistä se että niiden tapahtumista on osannut mukamas odottaa, jopa jollain tasolla tietää etukäteen mitä tuleman pitää. Kahvipöydässä kuulee keskusteluja, joissa ihmiset ovat onnistuneet tekemään rahaa aktiivisella pörssikaupalla ja "tietämällä" mihin suuntaan jokin yritys/tapahtuma on menossa. Tämä on kuitenkin ihmismielen tuottama HARHA, ihminen on mestari etsimään yhtäläisyyksiä ja perustelemaan näillä tekemisiään oikeaksi.

Hyvä esimerkki on onnistuneen pörssikaupan jälkeen uutisten seuraaminen, silloin löytyy helposti perusteluja omalle ostokselleen uutisista (voi taputella itseään selkään, minähän sanoin). Ihmisen luonne siis jollain tapaa ajaa aktiiviseen pörssikauppaan (äkkirikastumisen tavoitteluun), vaikka jollain tasolla onkin tiedossa ettei kukaan voi tietää toistaan paremmin mihin suuntaan osakkeiden kurssit seuraavaksi liikkuvat.

Olen onnekas että varani ovat kiinni asunnoissa, koska kiusaus tehdä aktiivista pörssikauppaa on silloin pienempi. En usko että tekisin aktiivista kauppaa muutenkaan, mutta muutaman kerran asia on pyörinyt mielessäni. On varsinainen urheilusuoritus olla tekemättä mitään sijoitusten suhteen, siksi kannattaakin pyrkiä kaikin tavoin helpottamaan tätä suoritusta.

Annankin nyt aloitteleville sijoittajille vinkin, jonka olen kokenut hyödylliseksi omalla lyhyellä sijoitusurallani. Ennen sijoituspäätöksen ja strategiasi valintaa sovi itsesi kanssa kriteerit joiden mukaan sinä voit muuttaa strategiaasi. Esimerkiksi minä voin muuttaa passiivista sijoitusstrategiaa, jos saan vakavan sairauden ja elinaikani lyhenee, tai jos pystytään pitävästi todistamaan jokin muu sijoitusstrategia paremmaksi. Tämä helpottaa strategiassasi pysymisessä, oli se sitten mikä hyvänsä (jatkuva sijoitusstrategian vaihtaminen on mielestäni varmin tapa epäonnistua, koska eihän useat strategiat voi toimia samanaikaisesti yhtä hyvin).

Kirjoitukseeni on hieman vaikuttanut yöpöydälläni oleva kirja The House Advantage: Playing the Odds to Win Big In Business.

Seuranta 10/2013

Semmosta, pätäkkää sain säästöön ja osakkeet ovat olleet nousussa. Käppyrät silti loivampia kuin oli tavoitteena, mutta näillä mennään.




Tällä hetkellä arvot ovat (muutokset kuukaudessa):

Yhteensä: 2 106,00 € (Muutos: +26,94 %, Tuotto: -0,81 %)
Osakkeet: 1 921,00 € (Muutos: +39,81 %, Tuotto: +2,57 %)
Tavoitetta jäljessä: 7 894,00 €

Pohdintoja

Ei mitään ihmeellistä sanottavaa, flunssan kourissa oltu viikon verran.

• Lääkkeet ovat kalliita
• Ei tule tuhlailtua kun on kotona

Seuranta 9/2013

Kaukana ollaan edelleen tavoitteesta, Syyskuussa jouduin kynsin hampain pitämään kiinni säännöllisistä ETF sijoituksista ja se oli yksi harvoista positiivisista asioista tässä kuussa. Vuokrakämpässä tuli sähköremontista muutaman satasen lasku ja uuden asunnon sisustus on syönyt edelleen odotettua enemmän varoja (tällä hetkellä noin 3500 euroa palanut rahaa sisustukseen).




Tällä hetkellä arvot ovat (muutokset kuukaudessa):

Yhteensä: 1 659,00 € (Muutos: -18,03 %, Tuotto: ?? %)
Osakkeet: 1 374,00 € (Muutos: +20,50 %, Tuotto: +3,68 %)
Tavoitetta jäljessä: 7 341,00 €

Pohdintoja

Kuten kuvasta pystyy päättelemään on puskuri taas hyvin lähellä nollaa. Rahaa on kulunut kotimaan matkustamiseen ja yksinkertaisesti erinäisiin hankintoihin joita olen pitänyt välttämättöminä tai vähintäänkin tärkeinä. Seuraavassa kuussa saan loput velat takaisin ja palkan yhteydessä ylityökorvaukset, katsotaan mihin tilanne sitten suuntautuu. Omasta mielestäni olen silti tilanteeseen nähden pärjännyt hyvin ja uusi asuntolainani on lyhentynyt hyvää vauhtia.

Uutena mielenkiintoisena sijoituksena tulen lisäämään salkkuuni S-ryhmän osuuskauppojen jäsenyyksiä, joilla on veroton noin 10% tuotto 1500 euroon asti. Tästä on kirjoitettu useissa muissa blogeissa, joten en käy sitä nyt sen tarkemmin lävitse.

Koko vuoden tavoite alkaa olla mahdoton, mutta taistellaan nyt loppuun asti.

Seuranta 8/2013

Elokuussa vietin kaksi viikkoa lomaa kotimaassa ja sitten käytin aikaa uuden asunnon sisustamiseen. Vasta nyt minulle selviää kuinka paljon tähän projektiin saa palamaan rahaa, vaikka yrittää ostaa melko yksinkertaisia kalusteita. Sänkyyn 600 euroa, terassikalusteet 790 euroa, 2 plafondia 150 euroa jne. Lista on pitkä kun lähes kaikki joutuu ostamaan mitä asumisessa yleensä tarvitaan. Syyskuun aikana tulen saamaan kaikki kalusteet kasaan, jonka jälkeen rahaa jää taas enemmän säästöön.

Kaksi vuokraa olen jo saanut uudelta vuokralaiseltani, josta sitten vuokra-asunnon lyhennyksen ja koron jälkeen on jäänyt jonkun verran rahaa yli, pidän ne erillään muista rahoista omana vuokrauspuskurina (lasken ne kuitenkin mukaan näihin laskelmiin).




Tällä hetkellä arvot ovat (muutokset kuukaudessa):

Yhteensä: 2 024,00 € (Muutos: +40,26 %, Tuotto: -0,63 %)
Osakkeet: 1 140,00 € (Muutos: +19,30 %, Tuotto: +0,09 %)
Tavoitetta jäljessä: 5 975,52 €

Pohdintoja

Kaikesta huolimatta Elokuussa tapahtui käännös ylöspäin vähän niinkuin Euroopan talous näyttää tekevän, hidasta ja toivon mukaan kiihtyvää kasvua säästöjen määrässä tiedossa. Koko vuoden tavoite näyttää edelleen haastavalta, mutta uskon sen olevan silti tehtävissä, koska normaalissa tilanteessa säästöön jäävä rahamäärä on noin 1600 euroa ja vuokrauksesta ylijäävä raha on noin 300 euroa. 1900 * 4 + 2024 = 9624. Tähän vielä lisätään sopiva tuotto ja veronpalautukset niin lähellä 12 000 euroa ollaan parhaassa tapauksessa.

Kokonaissumman negatiivinen tuotto johtuu muutamien velkojen perimisen lopettamisesta (note to self: älä lainaa rahaa kenellekkään).